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La contracción del PIB de la construcción en 2019 fue debido a un mal desempeño de sus tres subsectores. Anteriormente, solo la Obra Civil tenía una contribución negativa al sector, pero ahora se suma la Edificación, que sigue siendo el componente con mayor peso.
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El crecimiento en el monto del financiamiento hipotecario de 2019, sorprendió en un entorno de incertidumbre y contracción económica y en donde los institutos de vivienda retrocedieron.
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De acuerdo con datos de la ENIGH 2018, el ingreso corriente trimestral promedio de los hogares mexicanos cayó 4.1% en términos reales del 2016 al 2018, pese a lo cual no se incrementó la carga hipotecaria en la gran mayoría de las familias.
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Las Fibras se han constituido como un atractivo modelo de inversión, pues han estado vinculadas a un número creciente de actividades económicas que van desde la construcción de desarrollos mixtos (vivienda y comercio), pasando por bodegas, oficinas y grandes desarrollos hoteleros.
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El mercado de financiamiento hipotecario por parte de la banca comercial ha atravesado por tres períodos de recesión desde la crisis del 2009. Sin embargo, en la crisis causada por el coronavirus por primera vez el impacto se da tanto del lado de la oferta de vivienda como de la demanda, por lo que la colocación de crédito podría caer más de 5% en términos reales ante la menor demanda de financiamiento.
En el Informe “Situación Inmobiliaria
México”, correspondiente al primer semestre de 2020, BBVA México
considera que después de una contracción de 5% en 2019, mucho
tiempo antes de los efectos de la pandemia por COVID-19, el Producto
Interno Bruto (PIB) de la Construcción registrará en 2020 su peor
crisis de los últimos treinta años, al sumar dos años consecutivos
en terreno negativo. Es momento de
valorar cambiar de estrategia de política pública para
redireccionar los recursos de las obras emblemáticas, que en el
mejor de los casos tendrán una rentabilidad de largo plazo, y
enfocarlos en el sector salud para terminar lo más pronto posible
con la contingencia ocasionada por el COVID-19. De este modo se
recuperarán los empleos perdidos y se amortiguarán los efectos
negativos de la crisis en la demanda por vivienda.
El resultado negativo en el PIB de la Construcción se debe al mal
desempeño de sus tres subsectores. Anteriormente, solo la Obra Civil
tenía una contribución negativa al sector, pero ahora se suma la
Edificación que, al ser el subsector de mayor peso
(70%), se contrajo 3% en 2019 por una marcada caída de
la demanda por vivienda y un freno en naves industriales y centros
comerciales. En buena medida, esta disminución obedece a la
suspensión de permisos de obra, en particular en la Ciudad de
México. A su vez, la obra civil, que tiene un peso de 17% en el
sector, se contrajo 6.1%, pues sigue reflejando la contracción de la
inversión pública y gasto en infraestructura.
El Informe “Situación Inmobiliaria” destaca que en 2020 la
perspectiva es peor, dado que por la pandemia del COVID-19 la
Construcción se frenará aún más. Lo anterior, porque inicialmente
sólo se permitió continuar con las obras emblemáticas de esta
administración y debido a las señales negativas hacia la inversión,
principal factor de la demanda agregada por construcción.
La baja en la demanda es tal que, a pesar del abaratamiento
generalizado de los insumos, éste no constituye un incentivo para
aumentar la producción. La disminución en estos costos podría
revertirse parcialmente conforme el tipo de cambio se siga
depreciando, reflejándose en primera instancia en el alquiler de
maquinaria y después en algunos materiales importados. Además, el
cambio de la política energética incrementará los costos de la
manufactura de dichos insumos.
Como consecuencia de una menor actividad en el sector, el estudio
señala que el saldo de crédito bancario ha disminuido. Después de
tocar el pico al 1T19, en el resto del año solo se muestra descenso
de la cartera que sin embargo aún se mantiene por arriba de los 600
mil mdp y una morosidad menor al 2%. Conforme el Banco de México ha
relajado la política monetaria, la TIIE sigue el mismo camino, tasa
que es la referencia para la mayoría del crédito bancario a este
sector. Esto ha llevado a que en promedio el costo del financiamiento
haya bajado significativamente durante 2019, pero aun así no se
requiere mayor capital si no existen planes de construcción
suficientes. En todo caso, una mayor relajación de la política
monetaria ayudaría a reducir la carga financiera para las empresas
del sector.
BBVA México detalla en el informe que la entrada en vigor del T-MEC
podrá impulsar la inversión en el sector industrial, lo que
propiciaría una mayor edificación de naves industriales. Con esto
habría un ligero avance para este subsector, tanto en su parte real
como en la financiera; pero no sería suficiente para recuperar el
terreno perdido al menos durante una ventana de 12 a 18 meses, por lo
que los efectos positivos serían palpables hasta el final de 2021.
El subsector de infraestructura se mantiene como el más rezagado, a
pesar de que registró un incremento de más del 10% en términos
reales del presupuesto a obra pública en el 2019. Por primera vez el
valor de la producción de este subsector es menor de 150 mil mdp en
un año, lo que representó una caída 5.9% en comparación anual
respecto al 2018 cuyo valor alcanzó los 159 mil mdp. En este tipo de
obras, el sector público sigue manteniendo la mayor participación
(65.6% en 2019, aunque cada año es menor). En contraste, el sector
privado avanzó 16.5% durante el mismo periodo.
BBVA México estima que en 2020 el PIB de la Construcción caerá 13%
en términos anuales de mantenerse las condiciones actuales. El
sector podría volver a crecer hacia finales del 2021, primero como
un efecto base y después por la vuelta a la normalidad de las
actividades. No obstante, sin una fuerte inversión no habrá una
recuperación a los niveles de hace cinco años. Es fundamental que
se diseñen mecanismos adecuados de inversiones público-privadas
para que el sector tenga un ritmo de crecimiento sostenido.
La menor actividad de los institutos de vivienda le abrió un espacio
a la banca en los segmentos donde el Infonavit había competido
intensamente los últimos años. De hecho, si se ve en un contexto de
largo plazo, es comprensible que el instituto esté originando menos
ahora, después de haber crecido a tasas elevadas los últimos años,
en donde los subsidios y el incremento en los límites máximos de
crédito se combinaron con tasas de crecimiento cercanas al 5% en el
número de trabajadores del IMSS. El Informe “Situación
Inmobiliaria” explica que la decisión del Infonavit de volver a
enfocarse en el segmento de interés social constituye una acertada
decisión de política, pues haber incursionado en él solamente
significó un desplazamiento temporal de la banca comercial.
Por lo que se podría decir que, considerando la significativa
contracción del empleo formal que se observará como resultado de la
epidemia de COVID-19, el crecimiento de la banca en 2019 habrá sido
el último impulso que el combustible del empleo de IMSS, que había
crecido a tasas cercanas al 5% los dos años previos, fenómeno que
estuvo en parte impulsado por los programas de formalización y el
cual ya se agotó.
En lo que se refiere a la oferta el análisis precisa que el valor de
la producción de las constructoras en vivienda disminuyó 3.3% al
mes de febrero de 2020 en términos reales. Esto está alineado a la
disminución de proyectos para edificación de casas en el Registro
Único de Vivienda, que se contrajo 24% al mes de marzo; mientras que
la producción lo hizo 31%. Sin embargo, ello debe verse de manera
positiva, pues evita que el mercado pueda saturarse con casas nuevas
que no puedan colocarse en el mercado, lo que pondría en riesgo el
valor de las garantías inmobiliarias. Al primer trimestre, de
acuerdo con el índice de precios de la Sociedad Hipotecaria Federal
(SHF), la plusvalía de la vivienda aumentó 7.0% en términos
anuales.
El saldo de la cartera hipotecaria registró un crecimiento
importante en 2019, resultado de mayor originación en los segmentos
de alto valor como ya se ha mencionado. Mientras que en 2018 un menor
dinamismo resultó en un aumento de 2.9% en promedio para todo ese
año en la cartera vigente; en 2019 el incremento medio del año fue
de 5%, ambos en términos reales.
El componente de la cartera vencida registró un aumento promedio de
10.7% real en 2019, contra un 5.3% en el año previo. Sin embargo,
esto no se traduce en un deterioro del portafolio, pues la morosidad
se mantiene por debajo del 2.9%. Esto en parte se explica por el
aumento en el número de créditos otorgados. La epidemia del
COVID-19 y su impacto en el empleo hacen prever aumentos en la
morosidad.
En 2018, el ingreso corriente trimestral promedio descendió 4.1%
real. Esto se explica por las disminuciones en los tres deciles de
ingreso más altos, que fueron los más afectados. A pesar de la
disminución en el ingreso de los hogares, la carga financiera para
el pago de una hipoteca se mantuvo relativamente estable en casi
todos los deciles de ingreso. BBVA México indica en el informe que
el 20% de los hogares de menor ingreso que reportan contar con un
crédito hipotecario tiene una carga financiera por este tipo de
préstamos superior al 30%, en tanto el resto tiene una razón de 21%
o menor. Por ello, considera que en promedio el 80% de los hogares no
tiene una presión significativa por el pago de su vivienda con
respecto a su ingreso monetario. Esto se debe a la mejoría continua
que han mostrado los criterios de originación por parte de la banca
que, entre otras cosas, aseguran una adecuada razón de pago como
porcentaje del ingreso.
Dada la crisis económica que se vislumbra a partir de la
contingencia por la pandemia, es de esperarse un deterioro en la
calidad de la cartera de vivienda y de un incremento de la carga
hipotecaria para los hogares que vean una reducción de sus ingresos.
Los trabajadores que corren un mayor riesgo de una merma en su
ingreso, son los que se encuentran en el sector informal. Los deciles
I y II, que son los de menor ingreso cuentan con una participación
de trabajadores informales superior al 50%.
El desempeño del índice de las Fibras guarda una relación inversa
respecto al PIB de los Servicios Inmobiliarios. En los períodos de
mayor auge económico, los ingresos por arrendamiento en los
inmuebles impulsan la plusvalía y los ingresos tienden a superar los
rendimientos que se obtendrían a través de las inversiones en
Fibras, principalmente en ciclo de subidas de tasas de interés de
corto plazo, que se reflejaría también en mayores precios de
alquiler de estos inmuebles.
Por otra parte, el estudio “Situación Inmobiliaria” destaca que
el desempeño del PIB del comercio al por mayor se relaciona
positivamente con el desempeño del índice de las Fibras, toda vez
que éstas proveen de recursos para la construcción de edificaciones
necesarias para el crecimiento de esta actividad, como centros
comerciales, naves industriales y oficinas.
En el caso de las Fibras hoteleras, aunque éstas representan
aproximadamente el 10% del valor de los activos totales, son
proveedoras de recursos que contribuyen al crecimiento de los
ingresos por actividades relacionadas con Turismo, a través del PIB
de alojamiento temporal y de preparación de alimentos y bebidas.
En 1995 se vivió la crisis hipotecaria más fuerte de la historia
moderna del país, pero las condiciones eran muy diferentes. En 2009,
el mercado hipotecario volvió a sufrir una fuerte contracción
propiciada por la crisis internacional conocida como subprime.
La pérdida de empleos llevó a una menor demanda por vivienda y por
lo tanto del crédito asociado. Entonces, la fuerte participación
del segmento de interés social impactó tanto a los intermediarios
financieros públicos como privados.
El siguiente episodio de contracción experimentado por la banca
comercial se dio hasta 2017 para la banca comercial, después de un
largo período de seis años ininterrumpidos de crecimiento en
términos reales. Sin embargo, este bache en el camino es poco
conocido y en realidad no es contextualizado como una crisis severa.
La contracción de 2017 en el monto de financiamiento debe verse no
como una consecuencia del ciclo económico, sino como efecto de un
cambio en la política de vivienda que favoreció desde entonces a
los segmentos medios-residenciales.
El tercer episodio crítico para la banca sin duda es el que
atraviesa a partir de este 2020. Si bien durante 2019 ya se apreciaba
una desaceleración en la actividad hipotecaria aunada a mayor
incertidumbre y desaceleración de la actividad económica, a pesar
de ello la banca logró crecer 3% en términos reales. Pero para BBVA
México, el mayor de los retos vendrá este año, pues en esta
ocasión la banca enfrenta una contracción no sólo de la demanda
por vivienda, sino también de la oferta.
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