Recomendación: MANTENER. Precio Teórico: $6.10
Datos del CBFI
Precio actual
4.80
Rendimiento potencial (%)
27.1
Máx. / Mín. 12 meses
8.65
4.70
Indicadores de Mercado
Valor de mercado (mill.)
2,053
Volumen (op. 12 meses mill. CBFIs) 80.1
CBFIs en circulación (mill.) 428
Float (%)
100
Cap rate (%)
11.67
Estimados
2019 2020e 2021e
Ingresos (mill.) 584 565 603
NOI (mill.) 473 444 470
Crec. NOI 12.7% -6.2% 5.9%
Margen NOI 78.0%
81.1% 78.5% Ut. neta (mill.) 232 222 282
Crec. ut. neta 232.5% -4.6% 27.1%
Margen neto 39.8% 39.2% 46.7%
Cap rate 8.7% 11.1% 11.7%
P/U (x) 16.68 9.27 7.29
0.54 0.52 0.66
Ut./CBFI (pesos)
FibraHD reportó resultados para el 1T20 que reflejaron disminuciones en los
ingresos, NOI y FFO. Los ingresos totales del fideicomiso disminuyeron -2.6%
(vs -2.4%e) respecto al 1T19, manteniendo una tendencia a la baja en el ritmo de
crecimiento de sus ingresos durante el último par de años. Dada la situación de
la industria, que además se verá afectada debido al impacto en las diversas
propiedades por el COVID-19, anticipamos que esta tendencia se mantenga. Si
bien la Fibra ha hecho un buen trabajo en la comercialización del portafolio,
inclusive firmando diez contratos de arrendamiento en el trimestre, esto no ha
sido suficiente para reactivar los ingresos por la falta de crecimiento en el
portafolio y, por ende, en su Área Bruta Rentable (ABR).
Consideramos que la caída en los ingresos (-2.6%) se explica por la disminución
en los ingresos por renta de -4.1% (que representan el 91% de los ingresos
totales) debido a la falta de incorporaciones al portafolio y por el vencimiento de
algunos por penalización pagados por adelantado. En el trimestre actual no hubo adiciones y durante todo el 2019 únicamente se añadió el Colegio México Nuevo Campus Querétaro. El enfoque actual se basa en una estrategia de
comercialización, que busca optimizar el perfil de los contratos y mejorar la
calidad de sus activos, y esperamos esta siga siendo la línea de acción mientras
el panorama permanezca incierto por la crisis de salud. Posteriormente, la
empresa debería identificar oportunidades de adquisiciones favorables para
crecer sus ingresos a mayores ritmos. Los ingresos por mantenimiento y por
renta de estacionamientos sí registraron una mejora.
Junto con los menores ingresos los gastos operativos crecieron 8.3%, por lo que
el NOI disminuyó -6.8% y el margen NOI sobre ingresos totales fue 79.7%. La
caída en el margen de los distintos sectores obedece a mayores gastos de
operación y, en menor medida, por incrementos en el impuesto predial. Por otro
lado y, a diferencia de los gastos operativos, los gastos de administración
disminuyeron -12.2%, por lo que el EBITDA cerró en $97,404mdp, -3.9% abajo
del 1T19 y que implica un margen EBITDA de 68.7%. Los márgenes aún se
mantienen en niveles saludables y, para mejorarlos, el Administrador y Asesor
continuará con la estrategia de comercialización proactiva. El FFO fue -8.1%
menor al año pasado.
Fuente: Intercam con datos de la empresa.
En cuanto a las distribuciones de efectivo, la Fibra anunció que las distribuciones
respectivas desde febrero hasta julio se determinarán hasta agosto, con el fin de
tener una posición más sólida en términos de solvencia y liquidez ante la
situación causada por la pandemia. La distribución de enero, usando el precio
ponderado para ese mes, implicó un rendimiento anualizado de
aproximadamente 9%.
El LTV es de 46.8% y el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD) se
encuentra en 1.3 veces. Ambos se encuentran en el rango requerido por la
Comisión, pero muy cerca de los límites establecidos (LTV menor a 50% e ICD
mayor a 1x). Se espera que el LTV se reduzca a cerca de 40% cuando se realice
la amortización anticipada de la emisión FibraHD18U y a 35% cuando se pague
la línea de crédito dispuesta con BBVA por los $500mdp.
Portafolio estable mientras rentas y ocupación mejoran
El portafolio cuenta con 41 propiedades y un ABR total de 309,850 metros
cuadrados. Las rentas comerciales, industriales y de instituciones educativas
tuvieron incrementos anuales de 5.7%, 6.7% y 3.5%, respectivamente. Por otro
lado, fue en el sector de oficinas donde las rentas cayeron casi -14% lo cual
obedece en parte a la elevada competencia que existe en este segmento. La
apreciación del dólar frente al peso ayudará a las rentas de propiedades
industriales. Del total de los contratos 20% están denominados en dólares, pero
por las coberturas contratadas sólo 6% están sujetas al tipo de cambio.
El factor de ocupación total registró un ligero incremento para situarse en 94%.
Durante el trimestre sobresalen las recuperaciones tanto en la Nave Industrial
Ternium así como en la Torre Garza Sada, subiendo sus ocupaciones de
alrededor de 70% a 100% y 91%, respectivamente. El único sector que reflejó
una afectación considerable fue el de oficinas pasando de 93% el año pasado al
80% actual. Esta disminución tiene que ver con los bajos niveles en los
corporativos de Periférico Sur, Periférico Norte y de Bosques de las Lomas.
Reiteramos recomendación de MANTENER
Inclusive con anterioridad a los efectos de la pandemia de salud considerábamos
que la Fibra se enfocaría en mejorar la eficiencia y la operación de su portafolio
actual. Dada la situación de la industria y, debido a la crisis causada por el
COVID-19, reforzamos esta expectativa, esperamos que por el momento el
fideicomiso concentre sus esfuerzos en la operación del portafolio y no en
adquisiciones de nuevas propiedades. Sin embargo, creemos que, para
mantener ritmos de crecimientos que impulsen una mayor valuación, se requerirá de una continua incorporación de adquisiciones, dado que prevemos un menor dinamismo en las rentas ante una economía en la cual se espera una
disminución considerable del PIB. Los factores de ocupación se mantienen en
niveles sólidos, pero esperamos que estos se vean impactados en diferentes
formas por la pandemia, de hecho, consideramos que las propiedades
comerciales serán de las más afectadas y, si bien la fibra es preponderantemente comercial, ayudarán propiedades defensivas como las educativas. Ante el panorama incierto la empresa decidió diferir los pagos de sus distribuciones mensuales (desde febrero) hasta agosto. Consideramos que lo anterior es una buena decisión ya que mantienen los recursos en caso de ser necesarios. Reiteramos nuestra recomendación de MANTENER con un nuevo Precio Teórico de $6.1 pesos por acción para el 2020, en gran parte por la expectativa de un freno en el crecimiento del portafolio del fideicomiso, de la disminución de sus ingresos y de sus resultados durante este complejo entorno.
