La reunión con inversionistas y analistas
(Investor Day) se centró en las perspectivas para 2020, especialmente en el
crecimiento de los fondos de operaciones (FFOPS); reiteramos recomendación de
Compra. En su reunión anual con inversionistas y analistas (Investor Day 2017),
la administración de Fibra Uno (FUNO) abordó en su presentación uno de los
principales temas que preocupa a los inversionistas actualmente: la falta de
crecimiento de los FFOPS en los últimos dos años. La administración reconoció
que entre los factores que han contribuido a esta ausencia de crecimiento se
encuentran los retrasos en el cierre de ciertas adquisiciones y en la
finalización de proyectos. Sin embargo, también reiteró que su principal
prioridad es la creación de valor a largo plazo, y citó metas específicas de un
CAC de 12% en los FFOPS durante los próximos tres años (2017E-2020E), las
cuales son ligeramente superiores a nuestros estimados.
Las metas para 2020 combinan perspectivas de
crecimiento orgánico y supuestos de adquisiciones y desarrollos. FUNO presentó
sus metas para 2017 y 2020 (ver la Figura 1), utilizando lo que consideró
supuestos conservadores (crecimiento de las rentas en línea con la inflación,
márgenes estables y pago de dividendos de 95% de FFOPS), e inclusión de
adquisiciones ya anunciadas, además de otros ~Ps.7,000 millones en
adquisiciones. Las metas para 2017 están en línea con nuestros estimados, con
una utilidad operativa neta (NOI) de P$11,600 millones (-2% vs. nuestra
proyección) y un FFO por acción de entre P$2.02 y P$2.05 (+3% vs. el punto
medio de nuestra expectativa). Por el contrario, las metas para 2020 son
superiores a nuestros estimados, con una NOI de P$18,200 millones (+13% vs.
nuestra expectativa) y un FFO por acción de entre P$2.76 y P$2.97 (+8% vs. el
punto medio de nuestra proyección). Asimismo, FUNO enfatizó que consideran que
estas proyecciones se ven respaldadas por las rentas que aún tienen márgenes
para reducir sus descuentos a niveles de mercado.
Las metas sobre los cierres de adquisiciones,
por delante de nuestras proyecciones. Durante el evento, FUNO anunció el cierre
de los portafolios Apollo II y Turbo, con anterioridad a nuestra expectativa de
mediados de 2018. Asimismo, la administración ofreció información adicional
sobre las fechas de entrega de su portafolio Frimax a partir del 2T18 hasta el
2T21, vs. nuestro estimado de entre el 4T17 y el 4T19. Asimismo, FUNO anunció
la adquisición del edificio Montes Urales, un activo de alta calidad ubicado en
el corredor de Reforma, por US$60 millones (US$3,500 por metro cuadrado) a una
tasa de capitalización de 8%. Las valuaciones (y la NOI adicional) de las
adquisiciones de portafolios propuestas siguen coincidiendo con nuestros supuestos
actuales; sin embargo, el estimado actualizado por la administración de un
poder de compra de P$39,000 millones es aproximadamente +61% vs. nuestro último
estimado publicado. Por último, la administración anunció la venta del terreno
de Celaya en el 4T17 por P$200 millones, 1.8x por encima de su valor contable;
sin embargo, la administración enfatizó que no pretenden vender propiedades de
manera proactiva, sino sólo cuando surja la oportunidad.
Los proyectos Helios y Mitikah, por delante
de las fechas previstas. La administración ofreció información adicional sobre
el proyecto Mitikah, el cual va por delante de las fechas previstas, con el
~50% de las unidades (residenciales/comerciales) o bien vendidas o
pre-arrendadas. Asimismo, la compañía anunció que comenzará a contabilizar los
ingresos del proyecto Helios a partir de 2018, ya que han arrendado
recientemente el edificio Universidad 1200 a la Secretaría de Educación de
México.
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