Ciudad de México, diciembre de 2024.- La enajenación de un bien inmueble es un proceso lleno de incertidumbre. Es por eso que la falta de comprensión sobre las implicaciones fiscales de esta transacción puede generar preocupaciones y dolores de cabeza para quienes desean invertir en bienes raíces. En Inmuebles24 platicamos con un experto en el tema y nos dio algunos consejos.
Las confusiones sobre cómo calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR), los requisitos necesarios y las obligaciones fiscales que hay que asumir, hacen que los contribuyentes se sientan abrumados por la complejidad que conlleva. Al respecto, el director de Oma Real Estate, Luis Osiel Padilla del Moral, experto en derecho financiero, bancario e inmobiliario, nos ofrece su perspectiva sobre la enajenación de bienes inmuebles y el ISR en México.
Conceptos básicos sobre la enajenación de bienes inmuebles e ISR
- Enajenación de bienes inmuebles: según Luis Osiel Padilla del Moral, «Al hablar de enajenación se hace referencia a la salida del patrimonio de una persona de dicho bien». Es decir, esta acción implica que el bien se haga ajeno al patrimonio de quien lo transmite. Por lo tanto, la enajenación de bienes inmuebles implica la transferencia de la propiedad de un bien de una persona a otra, ya sea de forma onerosa o gratuita.
- Relación entre enajenación y régimen fiscal: hablar de enajenación de bienes implica referirse a un régimen fiscal contemplado por el Código Fiscal de la Federación. Por lo tanto, la enajenación de bienes inmuebles y el ISR están sujetas a regulaciones específicas establecidas por dicho código.
“Dicha legislación define los procedimientos, las obligaciones y los impuestos asociados con la enajenación de bienes inmuebles, incluido el ISR, el cual incide en el cálculo de impuestos sobre las ganancias obtenidas”, Roberto Reveles, KAM de Inmuebles24.
Quién tiene obligación fiscal en la enajenación de bienes inmuebles
Tanto las personas físicas como las morales tienen obligaciones fiscales específicas que deben cumplir con respecto a la enajenación de bienes inmuebles. Para las personas físicas, el ISR se declara sobre las ganancias obtenidas y se incluye como obligación el cumplimiento de los requisitos de registro en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
Por otro lado, Padilla del Moral explica que las personas morales también están sujetas a obligaciones fiscales específicas al enajenar bienes inmuebles. Esto puede incluir el cálculo y retención del ISR en las transacciones, así como el cumplimiento de los requisitos de presentación de información ante las autoridades fiscales.
Cálculo y determinación de la base gravable del ISR
El cálculo y la determinación de la base gravable del ISR por la enajenación de bienes inmuebles se refiere al monto sobre el cual se aplicará la tasa impositiva para calcular el impuesto a pagar. Padilla del Moral explica los 4 pasos que debes seguir para calcular la base gravable del ISR por la enajenación de bienes inmuebles:
- Identificar el valor de venta del inmueble: este valor servirá como punto de partida para el cálculo del ISR.
- Calcular el costo de adquisición del inmueble: se debe calcular el costo original de adquisición del inmueble, incluyendo el precio de compra inicial y los gastos como impuestos, honorarios notariales y otros costos asociados.
- Considerar las deducciones permitidas: estas deducciones pueden incluir el costo de mejoras realizadas en la propiedad, impuestos pagados en la adquisición y otros gastos relacionados con la compra y mejora del inmueble.
- Restar el costo de adquisición y las deducciones del valor de venta: una vez que se ha determinado el costo de adquisición y se han considerado las deducciones permitidas, se resta este monto del valor de venta del inmueble.
Exenciones, deducciones y beneficios fiscales
En México, existen ciertas exenciones y deducciones fiscales que pueden aplicarse para reducir la carga impositiva en cuanto a la enajenación de bienes inmuebles. Por ejemplo, las personas físicas pueden estar exentas del ISR por la venta de su casa habitación una vez cada tres años, hasta cierto monto. Además, se pueden deducir gastos, como mejoras en la propiedad, impuestos pagados en la adquisición y comisiones notariales.
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