INTERCAM BANCO. OPINIÓN ANÁLISIS Renta Variable 26 de julio de 2022 Reporte 2T22 Funo Buenos flujos, pero mercado no reconoce valor Recomendación Precio Teórico MANTENER $28.00 Datos del CBFI Precio actual 20.27 Rendimiento potencial (%) 38.1

Mayor generación de flujos, pero portafolio mixto
Fibra Uno cerró este trimestre con 659 propiedades (195 industriales, 93
oficinas y 149 comerciales, y otros). Esto representa un ABR de 11.039 millones
de m 2 y una ocupación del 93.2%, mayor al 90.1% visto en el 2T21. Destacamos
que durante el trimestre la Fibra vendió 2 propiedades y un terreno (36,250 m 2 )
del portafolio Titán por $19.6 mdd. También, entregó el desarrollo de Tepozpark,
que agrega alrededor de 150 mil m 2 al portafolio de Funo.
Los ingresos totales aumentaron +9.8% anual, ligeramente por debajo de
nuestro estimado (12.4%e). Este crecimiento se da por un mayor ABR, ocupación
y el ajuste inflacionario de las rentas. Los ingresos del portafolio comercial y de
oficinas mostraron contracciones anuales y un estancamiento en la ocupación.
El NOI creció +7.2% contra el 2T21, ligeramente menor a lo esperado (9.9%e) y
una caída secuencial. Así, el margen NOI fue de 78.4%, menor al año pasado.
Por su parte, el AFFO subió +8.7%, con un margen de 47.4% (igual que el 2T21),
gracias a las ventas del portafolio Titán.
Finalmente, durante el 2T22, Funo distribuyó $0.5236 por CBFI, una tasa
anualizada de 10.3% respecto al precio actual. Esta distribución equivale al 80%
del AFFO generado. La administración comentó que el próximo dividendo será del
100% sobre el AFFO, por lo que podríamos esperar una mayor retribución.
Posición financiera firme
La Fibra mantiene una buena posición financiera por los prepagos de deuda.
El apalancamiento LTV fue de 43.9% y el ICD fue de 1.87x, dentro de los límites.
Pero vemos una caída considerable en el ICD (vs 2.6x 1T22) ya que notamos un
aumento considerable en la deuda de corto plazo, lo que indica presión.
Buen portafolio con dificultad para reflejarse en el precio

La Fibra mostró resultados ligeramente por debajo de nuestros estimados que
veían un trimestre de transición. Así, el fideicomiso tuvo un reporte neutro debido
a: 1) industrial sólido; 2) deterioros en comercial y oficinas; 3) dividendo superior;
4) buena generación de flujos; y 5) ventas por arriba de NAV. A pesar de cotizar a
un descuento importante contra su NAV, consideramos que la acción no cerrará
esta brecha pronto por múltiples razones listadas abajo, por lo que recomendamos
MANTENER con un precio objetivo de $28.00 por CBFI.

Si bien Fibra Uno registra un descuento importante respecto a su NAV, reducimos
nuestra recomendación a MANTENER por los siguientes motivos: 1) incrementos
en las tasas de los bonos que requieren dividendos más altos y conllevan un costo
de financiamiento mayor, limitando el margen de apalancamiento y la capacidad
de adquirir propiedades generadoras de valor; 2) portafolio presionado por
oficinas, con nula recuperación, y comercial, que va a paso lento; 3) sector
industrial sólido (30% de los ingresos), pero contrarrestado por el desempeño débil
de los otros segmentos; y 4) la administración no ha logrado destrabar el valor de
Funo a sus accionistas ante el complejo entorno actual, por lo que estimamos que
el spread de los precios Mercado vs NAV tardará en cerrar. Así, recomendamos
MANTENER con un precio de $28.00 por CBFI.