Análisis Económico
Sin embargo,
la pérdida de empleos formales resultará en un mayor deterioro en los próximos
meses
Fernando Balbuena / Carlos Serrano / Samuel Vázquez
25 junio 2020
La
reclasificación por parte del instituto de 116 mil créditos hacia la cartera
vencida, que se consideraban vigentes incrementó la morosidad hasta 14%. Se
trata de un cambio contable y no de un deterioro crediticio creciente.
Sin embargo,
si se considera la cartera en prórroga, la cartera emproblemada alcanza
prácticamente el 18%.
Hacia
delante, preocupa un escenario de pérdida de empleos formales que podría
alcanzar 1.5 millones de trabajadores. Esto sí podría traducirse en un deterioro
de la cartera, lo que complicaría la situación financiera del Infonavit y
podría poner en riesgo la salud de la cartera hipotecaria del resto de los
jugadores.
La figura de
la prórroga debería de eliminarse, pues tiene externalidades negativas sobre el
mercado de crédito hipotecario. En su lugar, un mejor mecanismo para proteger a
los trabajadores que pierden el empleo formal sería un seguro de desempleo.
A
finales de noviembre del año pasado, el Instituto Nacional para la Vivienda de
los Trabajadores (Infonavit) anunció una reclasificación en la cartera vencida
de su portafolio. Esto para cumplir con los requerimientos de implementación de
las normas internacionales de Información Financiera (IFRS, por sus siglas en
inglés).
Como
parte de dicha reclasificación, el Instituto anunció que detectó que entre 2010
y el primer semestre de 2019 poco más de 116 mil créditos hipotecarios que
habían caído en cartera vencida se volvieron a clasificar automáticamente como
créditos vigentes después del período de tres meses concedido como parte del
programa Borrón y Cuenta Nueva. Con
ello, se capitalizaban los intereses generados, pero sin notificar a los
acreditados para su consentimiento, requerimiento necesario.
El
resultado de dicho ajuste incrementó la cartera vencida al cierre de 2019 a 171
mmp de pesos constantes, lo que representó una morosidad de 12%. La
reclasificación de esos 116 mil créditos como vencidos es consistente con una
sana práctica contable y una mayor transparencia.
Sin
embargo, como ya hemos mencionado en diversas ediciones de Situación Inmobiliaria México, al estudiar la calidad de la cartera
del Instituto debe considerarse no sólo el componente de cartera vencida, sino
también el componente de la cartera en prórroga.
De
acuerdo con el Anexo 38 de la Circular Única de los Organismos de Fomento y
Entidades de Fomento, la cartera en prórroga se integra por todos aquellos
créditos otorgados por el Infonavit y que en términos de la ley de dicho Instituto
cuenten con alguna prórroga vigente en el pago de la amortización
correspondiente por concepto de capital e intereses ordinarios, por lo que al
concluir dicho periodo de prórroga podrá reubicarse en ROA (Régimen Ordinario
de Amortización) o REA (Régimen Especial de Amortización).
El plazo
de prórroga al que tienen derecho los acreditados del Infonavit es el período de
gracia que los exime de la obligación de hacer los pagos y está limitado a 12
meses consecutivos o a 24 durante toda la vida del crédito. La solicitud se
hace dentro del mes siguiente a la fecha en que se dejen de percibir los
ingresos salariales y los intereses que se generen como resultado de este
proceso se capitalizarán al saldo insoluto del crédito. Esos créditos no deben
de ser legalmente considerados como vencidos, pues es un derecho contractual de
los acreditados. Aunque pensamos que ese derecho debería sustituirse pues puede
contaminar a la cartera de las instituciones bancarias. Un mejor esquema para
proteger a los trabajadores que pierden su empleo sería un seguro de desempleo.
Pero para efectos de análisis se puede definir a la cartera emproblemada como
la vencida más la que está en prórroga.
La
morosidad del Instituto sufrió un deterioro por la denominada reclasificación.
Sin embargo, el saldo de la cartera en prórroga también se incrementó
notablemente durante 2019, previo al inicio de la pandemia por el Covid-19.
Entre agosto y diciembre del año pasado aumentó en promedio 20.5% en términos
reales y al cierre del primer trimestre de 2020 ha crecido 15.3% en promedio.[1]
Si bien,
el porcentaje de cartera emproblemada (considerando la cartera en prórroga) se
ha ubicado los últimos años alrededor de 4 puntos por arriba de la morosidad
que considera únicamente la cartera vencida, ambas habían logrado contenerse por
el incremento en la originación de créditos hipotecarios del Instituto. Sin embargo,
la mayor parte de los meses de 2018, la colocación de financiamiento se mantuvo
en terreno negativo y apenas logró crecer 1.5% en cifras acumuladas en términos
reales, mientras que para todo 2019 se contrajo en la misma magnitud. En el
primer trimestre de 2020 el monto financiado del instituto muestra una disminución
promedio de 4.3%, también en términos reales.[2]
El hecho
de que la cartera emproblemada del instituto, considerando la cartera en
prórroga, lleve varios años superando 12% sin duda es algo preocupante, porque
ha reflejado que a pesar de los esfuerzos de la institución por incrementar el
denominador vía el saldo vigente por mayor originación de financiamiento, ello
no ha sido exitoso los últimos años, incluso a pesar de haber incrementado los
límites máximos de crédito para penetrar con mayor fuerza en el mercado
medio-residencial, práctica que acertadamente se abandonó en la presente
administración. Aunado a esto, la marcada desaceleración en la generación de
empleo formal del IMSS, que sólo aumentó 1.4% al cierre de 2019 y la pérdida de
empleos que podría llegar a 1.5 millones este año, la situación financiera del
instituto podría agravarse.
Incluso
podemos observar en el gráfico 3 que, a pesar de los incrementos a doble dígito
en la originación de financiamiento que registró el Infonavit entre el segundo
semestre de 2017 y el primer trimestre de 2018, la cartera vencida aumentó 5.1%
en términos reales, por lo que este buen desempeño temporal no se tradujo
necesariamente en una mejora del portafolio. De hecho, en el gráfico 4 también
podemos ver que, en comparación con la Banca, que ha mantenido la morosidad por
debajo del 3%; en el Infonavit, el índice de cartera vencida se ha mantenido en
niveles del 8% y prácticamente por arriba del 12% si se incluye la cartera en
prórroga.
Valoración
La
reclasificación de créditos que no cumplían las condiciones para estar en el
saldo vigente de la cartera del Infonavit ha sido una decisión asertiva y
positiva en aras de la transparencia. Si bien, esto se ha reflejado en un
incremento de corto plazo de la morosidad del Instituto, es importante analizar
este indicador de largo plazo y considerar también a la cartera en prórroga. La
cartera en prórroga como tal, no sólo ha generado una competencia desleal en el
mercado hipotecario, pues el sector privado carece de dicha figura, sino que
podría estar reflejando un problema de riesgo sistémico que podría trasladarse
hacia todo el sistema dado que el Infonavit participa con casi el 50% de la
cartera hipotecaria.
Sin duda
consideramos positivo que el Infonavit busque favorecer a los trabajadores de
menores salarios en la satisfacción de las diversas soluciones habitacionales.
La situación financiera del instituto se explica en mayor medida por una serie
de decisiones de política de años previos, por lo que es un efecto acumulado,
en donde la penetración en los segmentos que tradicionalmente atendía la banca
pudo haber ocasionado un problema de riesgo moral, pues al otorgar crédito a
los trabajadores de mayor riesgo en segmentos más caros, la cartera en prórroga
podría estar incentivando un menor compromiso para recuperar la vivienda al
estar cubierto por el instituto.
Consideramos
acertado que el Instituto se haya retraído del segmento medio-residencial. No
tenía sentido tener una institución pública compitiendo con el sector privado
en un contexto de ausencia de fallas de mercado. También hay que considerar
que, ante el escenario actual en donde la pérdida de empleos podría alcanzar el
1.5 millones de personas, el efecto podría ser significativamente adverso en
donde no sólo será más complicado recuperar los empleos perdidos, sino que se
corre el riesgo de incrementar el número de viviendas abandonadas, en perjuicio
del valor de las garantías. Consideramos favorable la política del instituto de
enfocarse en sanear la cartera mediante distintas medidas de apoyo,
principalmente a los trabajadores de menores ingresos; no obstante, ante la
pérdida de empleo que estamos observando serán necesarios más esfuerzos para
mantener la salud financiera de su portafolio y la del sistema.
No hay comentarios:
Publicar un comentario