CITIBANAMEX : Corporación Inmobiliaria Vesta (VESTA)

Alerta: Vesta cierra una adquisición de US$73 millones, y anuncia sus metas para 2018 



Ayer jueves, Vesta anunció la adquisición de 21 propiedades industriales clase A, con un área rentable bruta (ARB) de 1.3 millones de pies cuadrados, por un monto de US$73 millones (US$55/pie cuadrado -incluyendo costos de transacción- a una tasa de capitalización estimada de 8.4%. La transacción -ya aprobada por la autoridad antimonopolio mexicana- generaría rentas anuales de US$6.83 millones, ya que la tasa de ocupación de estas propiedades es de 97% y la renta promedio de US$5.09 por pie cuadrado por año, 400 p.b. y 8% por encima de las de Vesta en el 3T17, respectivamente. Los arrendamientos, 100% en dólares, son pagados por una base diversificada de multinacionales.



Asimismo, Vesta actualizó sus metas de ingresos para 2017, y actualmente espera un aumento de sus ingresos ligeramente superior al 20% anual (en línea con nuestras expectativas). La compañía también anunció sus metas para 2018: un crecimiento anual de los ingresos de entre 17% y 19% (proyectamos un aumento de 12% anual), un margen de la utilidad operativa neta (NOI) de 95% (vs. nuestra expectativa de 96%) y un margen EBITDA de 83% (esperamos un 85%). 



Por último, Vesta firmó un contrato de crédito garantizado de US$118 millones a una tasa fija de 4.75% y con vencimiento a 10 años. Con este nuevo crédito, el costo promedio de la deuda de Vesta se reduce al 4.54% con un vencimiento de 7.5 años.



Principales conclusiones. La transacción representa el 5% del ARB al 3T17 de Vesta. Creemos que la tasa de capitalización de la adquisición es razonable, especialmente al considerar que la tasa de ocupación y las rentas de los activos adquiridos son mayores que los del actual portafolio de Vesta, y la administración indicó que las rentas actuales son inferiores al mercado. Por último, nos agradan las adquisiciones de activos estabilizados como una forma estratégica para que Vesta se aproxime a lograr su plan de crecimiento 20/20. Reiteramos nuestra recomendación de Compra de las acciones de Vesta.