El sector de bienes raíces industriales mantiene un buen dinamismo, impulsado en las perspectivas de mayor demanda de espacio industrial como resultado del nearshoring y también por el buen desempeño de la economía estadounidense. Un buen indicador de lo anterior son los recientes anuncios de transacciones. Las compañías han buscado capital para financiar su expansión, como el caso de Fibra Monterrey que anunció una nueva oferta de certificados (CBFI´s) mediante la cual recaudó $7.8 mil millones de pesos (mmdp). Por su parte, a inicios de marzo Prologis concluyó una oferta mediante la cual recaudó $9.7 mmdp. Otro caso fue el de Vesta, que aunque no es Fibra, participa en el segmento de bienes raíces industriales. La empresa realizó una oferta en diciembre de 2023 en el mercado de EE.UU. y obtuvo recursos de cerca de $150 millones de dólares. Los inversionistas han mostrado un buen apetito por estas colocaciones, pagando múltiplos cercanos al Valor Neto de los activos (NAV). En el frente de fusiones y adquisiciones, destacó el anuncio de Terrafina respecto a que existen 6 partes interesadas en sus activos industriales, dentro de las cuales se encuentran Funo y Prologis. Inicialmente, se dio a conocer que Prologis lanzó una oferta por los certificados de Terrafina, a un múltiplo P/NAV de 0.8x. Posteriormente, Funo reveló que propuso a Terrafina una consolidación de los activos industriales de ambas Fibras, en donde la valuación de la transacción estaría más cercana a 1.0x NAV. Consideramos que, con base en las transacciones recientes en el mercado de bienes raíces industriales y la competencia entre oferentes, cualquier transacción de Terrafina podría darse al menos a un múltiplo de 1.0x NAV.
Buen desempeño operativo en 2023 En 2023, el Área Bruta Rentable (ARB) de nuestra muestra de 13 Fibras sumó 28.5 millones de m2, lo que representa un incremento de 1.7 millones de m2 respecto a 2022 y que se explica principalmente por la adquisición del portafolio Zeus por parte de Fibra Monterrey. Por otro lado, la ocupación se mantuvo alta en el segmento industrial (98.4%), mientras que en la parte comercial fue de 91.4% y de 77.7% en oficinas. En el segmento industrial, el crecimiento en la demanda de espacio continúa sobrepasando el crecimiento en oferta. El nearshoring ha contribuido positivamente a la demanda de espacio industrial, gracias a que las empresas buscan aprovechar las ventajas de México como plataforma de exportación a EE.UU. El segmento comercial mantiene una mejora paulatina en niveles de ocupación, aunque aún se mantiene por debajo de niveles pre pandemia. En el caso de oficinas, el sector sigue presentando condiciones de sobre oferta, aunque también se han observado mejoras secuenciales desde los niveles mínimos que alcanzó la ocupación en 2021, gracias al regreso al trabajo presencial. Crecimiento en ingreso, presión en márgenes En 2023, los ingresos de las Fibras de nuestra muestra incrementaron 9.2% a/a, debido al incremento de 6.2% en ABR, la mejor ocupación y los aumentos en renta. Lo anterior se vio parcialmente contrarrestado por el efecto de la apreciación del peso vs el dólar, que afectó principalmente a las Fibras industriales debido a que la mayor parte de sus contratos están ligados al dólar y su moneda de reporte es el peso. Los mayores crecimientos en ingresos, sin considerar adquisiciones, los registraron las Fibras del sector comercial y las de hotelería. Lo anterior se explicó por el crecimiento en flujo de personas en los centros comerciales y, para el caso de las hoteleras, gracias al buen desempeño del turismo. A nivel de Ingreso Neto Operativo (NOI) se observó un aumento de 6.8%, por lo que observamos una presión en Margen NOI que pasó de 77.0% a 75.3%. En cuanto a flujo, el FFO aumentó 6.1%. Además del efecto a nivel operativo, el FFO se vio afectado por el impacto de las altas tasas de interés en el gasto financiero.
Desempeño mixto en distribuciones Respecto a las distribuciones, se observó un desempeño mixto en 2023. A nivel agregado, el rendimiento promedio de las distribuciones (dividend yield) es de 4.5% si consideramos la suma de los dividendos de los últimos doces meses, siendo un nivel inferior al rendimiento del bono mexicano a 10 años que cotiza a 9.6%. La única Fibra que presenta un rendimiento superior es Danhos con un dividend yield 12 meses de 10.0% y anualizado de 8.6%. Por otro lado, el bono del tesoro estadounidense a 10 años se ubicaba en 4.3%. Este último también suele usarse como referencia, sobre todo para las Fibras con la mayoría de sus ingresos dolarizados.
Apalancamiento bajo, en la mayoría de los casos En 2023, el nivel de apalancamiento de las Fibras, medido por la razón de deuda sobre activos (Loan to value o LTV) cerró en 27.3% desde 28.4% en 2022. En términos generales la deuda presenta un nivel manejable, aunque Fibras como FNova, Fshop y Funo presentan más presión en su apalancamiento, con niveles de LTV de 46.3%, 44.8% y 38.2%, respectivamente. Por otro lado, el índice de cobertura de la deuda (ICD) fue de 3.9x. Un nivel de mínimo una vez se considera sano. Las Fibras con mayor presión en este indicador fueron Fshop (1.4x) y Funo (1.1x). En promedio, un 29.3% de la deuda de las Fibras se ubica a tasa variable, un 48.8% se denomina en dólares. El costo promedio de la deuda fue de 7.7%.
Aún a descuento vs NAV Considerando los precios de cierre de 2023, las Fibras cotizaban a un descuento de 20% respecto al valor neto de sus activos, lo que representa un múltiplo de 0.8x P/NAV (precio a NAV), lo cual está en línea con el descuento histórico que suelen presentar. Por otro lado, el Cap rate promedio se ubicó en 8.2% para el sector, mientras que las Fibras industriales presentan un nivel de 7.2%. El apetito de los inversionistas en este segmento ha generado presión a la baja en los cap rates. Consideramos que existen opciones de inversión atractivas en el segmento de Fibras. Dentro de los factores que pueden impulsar a este sector consideramos; 1) mayor demanda de espacio industrial por nearshoring, 2) una eventual reducción en las tasas de interés y 3) menor efecto de tipo de cambio, sobre todo en el caso de Fibras industriales. A nivel especifico, mantenemos una recomendación de compra para Funo y Fibra Monterrey, aunque consideramos que también existen otros nombres atractivos dentro del segmento de bienes raíces industriales, en donde anticipamos que podríamos seguir viendo una mayor actividad en cuanto a transacciones.
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