INTERCAM BANCO. OPINIÓN ANÁLISIS Renta Variable Reporte 3T22 Fmty

Trimestre que sienta las bases de un futuro prometedor
Recomendación Precio Teórico
COMPRA $14.00
Datos del CBFI
Precio actual
12.14
Rendimiento potencial (%)
15.3
Máx. / Mín. 12 meses
12.62
11.87
Mayores ingresos, mejores flujos y buen portafolio
Indicadores de Mercado
Valor de mercado (mill.)
15,236
Volumen (op. 12 meses mill. CBFIs)
77.5
CBFIs en circulación (mill.)
1,255
Float (%)
84
Cap rate (%)
8.12
Estimados
2021 2022e 2023e
Ingresos (mill.) 1,312 1,499 1,660
NOI (mill.) 1,180 1,349 1,494
Crec. NOI -3.8% 14.3% 10.8%
Margen NOI 90.0% 90.0% 90.0%
Ut. neta (mill.) 1,602 1,195 1,310
Crec. ut. neta 929.0% -25.4% 9.6%
Margen neto 122.2% 79.7% 78.9%
Cap rate
6.0% 6.9% 7.6%
P/U (x) 9.51 12.75 11.63
Ut./CBFI (pesos) 1.28 0.95 1.04
Fuente: Intercam con datos de la empresa.
Fmty vs. IPyC (base 100)
115
110
IPyC
Fibra Mty cerró este trimestre con 60 propiedades (19 oficinas, 35 industriales
y 6 comerciales). Esto representó un ABR de 818,864 m 2 con una ocupación de
91.8%, mayor al 90.7% del 3T21. No realizaron adquisiciones este trimestre, pero
el ABR aumentó +7.9% por adquisiciones y expansiones de los últimos 12 meses.
La Fibra recaudó $3,450 mdp en capital. La oferta tuvo una sobredemanda de
1.2x a un precio de $12.20 por CBFI. Esto aumentó el número de CBFIs en
circulación a 1,255 millones (+29.1% vs 2T22). Esperamos que los recursos se
utilicen hasta el 2T23; mientras, generarán intereses distribuibles a los accionistas.
Los ingresos totales incrementaron +13.5% anual, en línea con nuestro
estimado (+13.2%e). También, el NOI creció +11.3% (vs 12.9%e) con un margen
de 87.0%. Los crecimientos se deben al mayor ABR y al ajuste inflacionario. El
AFFO aumentó +45.3% gracias a más ingresos y una estabilización. El margen
fue de 83.7%, un nivel extraordinario.
Finalmente, durante el 3T22, Fmty distribuirá $0.250 por CBFI, una tasa
anualizada de 8.2% respecto al precio actual, debajo del bono a 10 años. Los
dividendos continuarán incrementando por un mayor flujo generado.
Posición financiera más que saludable
Fmty tiene una posición financiera superlativa. La recaudación logró
desestresar su apalancamiento (LTV 24.5%) y amplió sus márgenes. Asimismo,
otorgó efectivo que impulsó su ICD a 10.7x, una liquidez más que suficiente.
Fibra Mty está lista para aprovechar oportunidades
Fmty
Fmty es una buena oportunidad de largo plazo. Los recursos recaudados serán
clave para expandir su portafolio relacionado con el Nearshoring, una oportunidad
única que traerá gran demanda de espacios y, por ende, valor a los accionistas.
De corto plazo, vemos retos en el yield distribuido ya que actualmente hay mayor
afinidad por la renta fija, lo cual merma la percepción del sector. En el largo plazo,
las tasas bajarán, pero la rentabilidad y calidad de la Fibra continuarán.
105
100
95
90
85
80
oct.-21
La Fibra mostró resultados en línea con nuestros estimados que veían un
trimestre similar al anterior. Así, el fideicomiso tuvo un reporte positivo con base
en: 1) mayores ingresos por más rentas y propiedades; 2) portafolio comercial e
industrial a tope; 3) buenos y constantes dividendos; 4) mayor FFO y AFFO por
mejores operaciones; y 5) exitoso levantamiento oportuno de capital que impulsará
la presencia de la Fibra. De esta manera, Fibra Mty es una buena inversión en
valor y crecimiento con planes ambiciosos de expansión, aprovechando las
coyunturas macroeconómicas. Por esto, recomendamos COMPRA con un precio
objetivo de $14.00 por CBFI.
feb.-22
jun.-22
oct.-22
Fuente: Bloomberg.
La Fibra cotiza a 0.92x NAV y consideramos que el mercado estaría dispuesto
a pagar valuaciones más altas por su expansión y administración. En cuanto a
flujos, Fmty es constante y disciplinada, aunque paga menos que los atractivos
bonos. Así, recomendamos COMPRA con un precio de $14.00 por CBFI.