Reporte 4T23 Fmty. INTERCAM BANCO.

 Aprovechando buen momento del sector Los resultados de Fibra Monterrey (Fmty) se ubicaron arriba de nuestros estimados. Los ingresos aumentaron 61.2% a/a, el Ingreso Neto Operativo (NOI) incrementó 69.0% a/a y el flujo de la operación (FFO) creció 26.5%. Los números reportados reconocen el efecto de la adquisición del portafolio industrial “Zeus”, con el cual la Fibra prácticamente duplicó su exposición al segmento de bienes raíces industriales. Fmty cerró el año con 106 propiedades, mientras que en 2022 tenía 60. La distribución correspondiente al 4T23 será de Ps. 0.225 por CBFI, lo que representa un rendimiento de 1.9% al último precio, o de 7.5% anualizado. Buen momento para los bienes raíces industriales. El segmento de bienes raíces industriales vive un momento positivo, debido a que la oferta de espacio industrial no ha logrado crecer al mismo ritmo que la demanda, llevando la ocupación a niveles máximos, lo cual es particularmente notorio en mercados fronterizos, que alcanzan ocupaciones de prácticamente 100%. Lo anterior se refleja en las rentas del segmento, que han subido a doble dígito. Con la adquisición del portafolio Zeus, Fibra Monterrey ganó exposición al sector industrial, por lo cual será beneficiaria de las tendencias positivas. Indicadores operativos sólidos. Al 4T23, el portafolio de Fmty registró un Área Bruta Rentable (ABR) de 1,652,673 m2, prácticamente duplicando su tamaño respecto hace un año. La ocupación cerró en 96.3%. La renta promedio en pesos, por segmento, presentó las siguientes variaciones: Industrial +17.6% a/a; Comercial +7.2%; Oficinas corporativas -0.7% y Oficinas operativas +8.8%. Buscarán más crecimiento Fmty dará a conocer su guía de resultados 2024 cuando reporte resultados del 1T24, debido a que se encuentra planeando una nueva emisión de certificados. La posición financiera de la compañía es sólida, lo que le permite aprovechar las oportunidades de crecimiento en el sector. La razón de apalancamiento de deuda sobre activos (LTV) cerró el año en 26.2%, nivel por debajo de sus pares, que presentan niveles superiores a 30%. Buena alternativa para participar en dinámicas de Nearshoring. Consideramos que los resultados de Fibra Monterrey son positivos. A partir del 1T24, la base comparable ya incorpora los efectos de la adquisición de Zeus, lo que nos dará una mejor perspectiva del desempeño desde la adquisición. Por otro lado, la empresa sigue buscando aprovechar el buen momento del segmento industrial a través de adquisiciones, aunque lo anterior tendría un efecto dilutivo de corto plazo debido a la emisión de CBFI´s que FMTY plantea. Esperamos más detalles al respecto. Considerando las oportunidades de crecimiento, el nivel de valuación (cap rate 2024e de 7.6%), la posición financiera y un rendimiento de la distribución en torno al 7.5% (sin efecto dilutivo), reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio de $14.00 por CBFI.