CITITBANAMEX : Fibra Macquarie (FIBRAMQ.12) 4T16: Los ingresos y los AFFO/acción en línea con lo esperado; el dividendo trimestral sin cambio por la conservadora razón de pago

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Nuestras conclusiones. Fibra Macquarie (FIBRAMQ) reportó ingresos del 4T16 que estuvieron en línea con el consenso y con nuestros estimados, mientras que los fondos ajustados de operación (AFFO) por acción de P$0.54 también coincidió con nuestras proyecciones. Los ingresos con participación al 100% de P$888 millones (+17% anual) estuvieron en línea con nuestras expectativas, mientras que la utilidad operativa neta (NOI) de P$785 millones (+20% anual) fue +4% vs. nuestros estimados. Asimismo, el EBITDA de $725 millones (+21% anual y +5% vs. nuestra proyección), y el Flujo de Operación (FFO) de P$508 millones (+22% anual y +7% vs. nuestro estimado) rebasaron nuestras previsiones, debido a márgenes superiores a lo proyectado. La utilidad neta reportada fue de P$1,675 millones, muy superior a nuestro estimado de P$476 millones por las considerables ganancias no monetarias; excluyendo estas ganancias, la utilidad ajustada habría superado nuestra expectativa en aproximadamente 10%. 

Los segmentos Comercial e Industrial reportaron resultados en su mayoría en línea con nuestras expectativas y un ligero crecimiento anual. La ocupación del portafolio de FIBRAMQ fue de 93.0%, +80 p.b. anual y +60 p.b. vs. nuestros estimados. Por segmento, las rentas industriales (US$4.48/metros cuadrados) aumentaron 1.4% anual y estuvieron en línea con nuestras proyecciones, mientras que la ocupación de 92.7% se incrementó 80 p.b. anual y 60 p.b. vs. nuestro estimado. La rentas promedio en pesos en el segmento Comercial (de propiedad al 100%) estuvieron en línea a P$144/metros cuadrados (4.8% anual), y la ocupación de 96.9% también igualó nuestras expectativas. Las tasas de retención en el segmento Industrial en los últimos doce meses se contrajeron 11 p.b. anual a 68%, mientras que en el segmento Comercial se contrajeron 21 p.b. anual a 59%. 

La meta de los fondos ajustados de operaciones (AFFO) para 2017, en línea con nuestras expectativas. La meta del AFFO/CBFI (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) de FIBRAMQ de entre P$2.13 y P$2.18 para fin de 2017 está en línea con nuestra expectativa de P$2.14. La meta de la compañía no contempla nuevas adquisiciones o desarrollos. FIBRAMQ espera anunciar su meta de distribución para 2017 en una fecha cercana a la divulgación de sus resultados del 1T17; esperamos que los pagos sean de 90% o inferiores. 

Implicaciones. Fibra Macquarie anunció un pago de dividendo de P$0.44 por CBFI en el 4T16, equivalente a 82% de los fondos ajustados de operaciones (AFFO) y a un rendimiento anualizado de 8.3%. Reiteramos nuestra recomendación de Compra para las acciones de Fibra Mcquarie por el buen momento operativo y la atractiva valuación.

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