Nuestras
conclusiones. Fibra Hotel (FIHO) reportó un EBITDA del 4T16 superior a nuestro
estimado después de que la tarifa diaria promedio (ADR) mayor a la esperada
resultara en sorpresas positivas en los ingresos por habitación disponible
(RevPar) y los márgenes. La compañía reportó ingresos totales de P$770
millones, que fueron +39% anual y +2% vs. nuestro estimado, mientras que el
EBITDA de P$211 millones fue +45% anual y 7% por encima de nuestra expectativa,
como reflejó el margen mayor de lo esperado de 27.4% (vs. nuestro estimado de
26.2%). La utilidad neta de P$50 millones fue +53% anual, pero
considerablemente inferior a nuestro estimado de P$80 millones, debido al
fuerte aumento de la depreciación en el 4T16. Los fondos ajustados de
operaciones (AFFO) por acción de P$0.31 fueron +31% anual y estuvieron en línea
con nuestra proyección.
Los
ingresos por habitación disponible (RevPar) aumentaron 10% anual y superaron
nuestra expectativa por la mayor tarifa diaria promedio (ADR). FIHO finalizó el
trimestre con 75 hoteles y 10,422 habitaciones en operación, en línea con
nuestra expectativa. Excluyendo los hoteles arrendados, FIHO reportó ingresos
por habitación disponible (RevPar) de P$665 (+10% anual y en línea con nuestro
estimado) derivados de un nivel de ocupación promedio de 63.6% (-330 p.b.
anual, pero en línea con nuestra proyección) y una ADR (tarifa diaria promedio)
de P$1,045 por noche (+16% anual y +8% vs. nuestra expectativa). En base a las
VMT (56 hoteles), el RevPar de P$702 fue +10% anual, como resultado de la tasa
de ocupación de 68.5% (+130 p.b. anual) y un incremento de 8% anual en la ADR,
a P$1,025.
El
dividendo por acción del 4T16 implica un rendimiento por dividendo de 8.3%;
guiado por la meta de la compañía de un rendimiento por dividendo de 8.5%. FIHO
reportó una distribución en línea con nuestra expectativa de P$0.30/CBFI
(Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios), equivalente a 100% de los
AFFO y a un rendimiento anualizado de 8.3% en el 4T16. En 2017 la compañía
espera un aumento de los AFFO de 25% anual. Suponiendo una razón de pago de
100%, esta meta implicaría una distribución de P$617 millones y un rendimiento
de 8.5%.
La
suspensión indefinida de la cartera de proyectos en desarrollo para 2018 nos
parece positiva. La administración de FIHO ha decidido suspender su cartera de
proyectos en desarrollo para 2018 hasta que se den las condiciones propicias
para continuar con estos proyectos.
Implicaciones.
A pesar de los sólidos resultados, creemos que la valuación de FIHO es alta, a
casi 12x el múltiplo VC/EBITDA proyectado para 2017.
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