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martes, 28 de febrero de 2017

CITIBANAMEX : Fibra Hotel (FIHO.12) 4T16: EBITDA +45% anual, 7% superior a nuestro estimado; la mayor tarifa diaria promedio (ADR) resulta en ingresos por habitación disponible (RevPar) mayores a lo esperado y en una expansión del margen



Nuestras conclusiones. Fibra Hotel (FIHO) reportó un EBITDA del 4T16 superior a nuestro estimado después de que la tarifa diaria promedio (ADR) mayor a la esperada resultara en sorpresas positivas en los ingresos por habitación disponible (RevPar) y los márgenes. La compañía reportó ingresos totales de P$770 millones, que fueron +39% anual y +2% vs. nuestro estimado, mientras que el EBITDA de P$211 millones fue +45% anual y 7% por encima de nuestra expectativa, como reflejó el margen mayor de lo esperado de 27.4% (vs. nuestro estimado de 26.2%). La utilidad neta de P$50 millones fue +53% anual, pero considerablemente inferior a nuestro estimado de P$80 millones, debido al fuerte aumento de la depreciación en el 4T16. Los fondos ajustados de operaciones (AFFO) por acción de P$0.31 fueron +31% anual y estuvieron en línea con nuestra proyección. 

Los ingresos por habitación disponible (RevPar) aumentaron 10% anual y superaron nuestra expectativa por la mayor tarifa diaria promedio (ADR). FIHO finalizó el trimestre con 75 hoteles y 10,422 habitaciones en operación, en línea con nuestra expectativa. Excluyendo los hoteles arrendados, FIHO reportó ingresos por habitación disponible (RevPar) de P$665 (+10% anual y en línea con nuestro estimado) derivados de un nivel de ocupación promedio de 63.6% (-330 p.b. anual, pero en línea con nuestra proyección) y una ADR (tarifa diaria promedio) de P$1,045 por noche (+16% anual y +8% vs. nuestra expectativa). En base a las VMT (56 hoteles), el RevPar de P$702 fue +10% anual, como resultado de la tasa de ocupación de 68.5% (+130 p.b. anual) y un incremento de 8% anual en la ADR, a P$1,025. 

El dividendo por acción del 4T16 implica un rendimiento por dividendo de 8.3%; guiado por la meta de la compañía de un rendimiento por dividendo de 8.5%. FIHO reportó una distribución en línea con nuestra expectativa de P$0.30/CBFI (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios), equivalente a 100% de los AFFO y a un rendimiento anualizado de 8.3% en el 4T16. En 2017 la compañía espera un aumento de los AFFO de 25% anual. Suponiendo una razón de pago de 100%, esta meta implicaría una distribución de P$617 millones y un rendimiento de 8.5%. 

La suspensión indefinida de la cartera de proyectos en desarrollo para 2018 nos parece positiva. La administración de FIHO ha decidido suspender su cartera de proyectos en desarrollo para 2018 hasta que se den las condiciones propicias para continuar con estos proyectos. 

Implicaciones. A pesar de los sólidos resultados, creemos que la valuación de FIHO es alta, a casi 12x el múltiplo VC/EBITDA proyectado para 2017.

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