CITIBANAMEX : Terrafina (TERRA.13) 4T16: Los AFFO, superiores a nuestro estimado y resultan en una distribución del dividendo de P$0.66/acción (rendimiento de 9.2%)

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Nuestras conclusiones. Terrafina (TERRA) reportó sorprendentes AFFO (fondos ajustados de operaciones) de 15% vs. nuestra proyección, lo cual resultó en un dividendo por acción de P$0.66 en el 4T16, un rendimiento implícito anualizado de 9.2%. Los ingresos totales de P$720 millones y la utilidad operativa neta (NOI) de P$654 millones estuvieron en línea con nuestro estimado y fueron +5% vs. el consenso (IBES). Como consecuencia, TERRA reportó un margen de la utilidad operativa neta (NOI) mayor de lo esperado, de 90.9% (vs. nuestra expectativa de 89.4%), debido a los gastos de propiedades ligeramente menores, que se beneficiaron de las partidas de los FFO y AFFO. La utilidad neta reportada de P$681 millones fue considerablemente superior a nuestro estimado de P$404 millones, debido a las considerables ganancias no monetarias. Por último, los Fondos de Operaciones (FFO)/acción se mantuvieron sin cambios vs. el 4T15 y en línea con nuestros estimados, mientras que los AFFO de P$400 millones, fueron +15% vs. nuestra proyección y aumentaron 12% anual, ayudados por las inesperadas ganancias extraordinarias. 

ARB y rentas, en línea con nuestras expectativas; la ocupación, superior a lo esperado. Terrafina reportó una sólida expansión de 70 p.b. trimestral de la tasa de ocupación a 94.8% para el 4T16 (+200 p.b. vs. nuestra proyección). Incluyendo las cartas de intención firmadas, la tasa de ocupación habría sido de 95.2%. Por región, la mayor ocupación correspondió a la región Norte (96%), seguida de la región Central (94.6%) y el Bajío (92.3%). La renta consolidada promedio de US$4.88 por pie cuadrado no presentó cambios vs. el 4T15 y estuvo en línea con nuestros estimados. El área rentable bruta (ARB) de 30.5 millones de pies cuadrados (m.p.c.) se mantuvo sin cambios vs. el 3T16 y también estuvo en línea con nuestra expectativa. La actividad de arrendamiento fue de 2.4 m.p.c. durante el 4T16, de la cual casi el 30% correspondió a nuevos contratos, el 23% a renovaciones, y el resto a renovaciones anticipadas; la mayoría de los arrendamientos se centraron en las regiones Norte y del Bajío. 

Crecimiento del portafolio de proyectos. TERRA desarrolló 620,000 pies cuadrados a un costo de US$29 millones (US$47/metro cuadrado) durante 2016, lo cual esperamos que genere US$3.1 millones de utilidad operativa neta (NOI) en 2017 (rendimiento por dividendo estimado de 10.5%). TERRA cerró el 4T16 con una deuda neta de P$10,264 millones (+12% trimestral) y una razón Deuda/Valor (deuda/activos) de 36.5%, ligeramente inferior al 37.3% del trimestre anterior. 

Implicaciones. Con una valuación atractiva de una tasa de capitalización implícita de ~9.5% (2017E), sólidos pagos de dividendos y prolongadas tendencias operativas favorables, reiteramos nuestra recomendación de Compra (1) de las acciones de la compañía.

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