CITIBANAMEX : Fibra Uno (FUNO11) 4T16: Ingresos y FFO en línea con lo estimado; utilidades por encima debido a las mayores ganancias no monetarias

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Nuestras conclusiones. Fibra Uno (FUNO) reportó ingresos y utilidad operativa neta (NOI) del 4T16 en línea con nuestro estimado. La compañía registró ingresos totales de P$3,532 millones, +13% anual (sin cambios vs. nuestra proyección), ayudados por la expansión del área rentable bruta (ARB) y el crecimiento de las rentas. La utilidad operativa neta (NOI) de P$2,843 millones también fue +13% anual y estuvo en línea con nuestra expectativa. La utilidad neta mayoritaria de P$5,958 millones fue significativamente superior a nuestro estimado de P$1,686 millones, debido principalmente a las ganancias no monetarias por la revaluación de propiedades superior a P$4,000 millones. Excluyendo las ganancias no monetarias, estimamos que las utilidades de FUNO habrían superado nuestros estimados en 10%. Sin embargo, el fondo de operación (FFO) de P$1,682 millones estuvo en línea con nuestra proyección y sin cambios vs. el 4T15, debido a los gastos por intereses mayores de lo esperado.

La mayor solidez del segmento Comercial compensó la mayor debilidad en Industrial y Oficinas. El área rentable bruta (ARB) consolidada de 7.4 millones de metros cuadrados fue +4% anual y estuvo en línea con nuestra proyección, mientras que la tasa de ocupación de 94.4% se mantuvo sin cambios anual y en línea con nuestro estimado. Los ingresos del segmento Comercial mayores de lo esperado aumentaron 35% anual y 17% vs. nuestra proyección, ayudados por el incremento de las rentas implícitas de +30% anual y +17% vs. nuestra expectativa. Por otra parte, los ingresos del segmento Industrial resultaron 12% por debajo de nuestro estimado (+6% anual), después de que las rentas y el ARB fueran inferiores a nuestros estimados y no lograran contrarrestar el aumento de 50 p.b. de la tasa de ocupación vs. nuestra expectativa. Por último, el segmento de Oficinas tuvo un débil trimestre, ya que los ingresos fueron inferiores a nuestra proyección en 23% por la menor ocupación (-180 p.p. vs. nuestra proyección) y las menores rentas (-22%). 

Cómoda razón deuda/valor de los activos, a pesar de la mayor deuda. FUNO cerró el 4T16 con una deuda neta de P$57,296 millones (+14% vs. nuestra proyección), pero mantiene una cómoda razón Deuda/Valor de los activos de 33.7% (vs. nuestra expectativa de 34.0%) para financiar oportunidades de crecimiento. FUNO finalizó el 4T16 con ~470,000 metros cuadrados de ARB en desarrollo.

Implicaciones. La compañía distribuyó 0.5116/CBFI en el 4T16, equivalente al 99% de los AFFO (fondos ajustados de operaciones) y a un rendimiento anualizado de 7.1%. Reiteramos nuestra recomendación de Compra de las acciones de FUNO por su sólido portafolio diversificado, sus positivas métricas operativas, y su robusta cartera de proyectos de expansión.

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