El día de ayer, Funo dio a conocer que comunicó al Comité Técnico de Terrafina una propuesta para formar un vehículo en el cual ambas Fibras contribuirían con sus activos industriales. Lo anterior se da como una de las opciones que Funo considera para separar sus activos industriales, luego de los obstáculos que ha enfrentado para la colocación en el mercado de Fibra Next. En términos generales, la lógica de la transacción es similar: contribuir los activos industriales de Funo a una nueva entidad, a la cual se sumarán los activos industriales de Terrafina y el Portafolio Júpiter de los fundadores de Funo. Inicialmente tanto Funo como Terrafina solamente participarían del vehículo conjunto sin que sus certificados se unifiquen, es decir, sus cotizaciones seguirían separadas aunque los fundadores de Funo tendrían una participación relevante en Terrafina por la dilución con la contribución del Portafolio Júpiter. La propuesta de Funo implicaría valuar los activos a un mismo cap rate. Considerando el Ingreso Neto Operativo anualizado (NOI) de Terrafina al 4T23, Funo llegó a un valor de $49.6 pesos por CBFI de Terrafina, nivel superior al precio de $42 pesos por CBFI que estaba implícito en la razón de cambio que anteriormente había propuesto Prologis (0.58 CBFIs de Prologis por cada CBFI de Terra). El día de hoy, los CBFIs de Terra reaccionaron positivamente, cotizando en cerca de $44.0 (+5.0% vs cierre de ayer). De acuerdo con Funo, el cap rate indicativo que utilizarían para la transacción estaría cercano a 7%. Realizamos un ejercicio de sensibilidad del Valor Neto de los activos (NAV) por CBFI a distintos niveles de cap rate y llegamos a niveles similares a lo estimado por Funo, utilizando el NOI anualizado de Terra al 4T23.
Diferencias vs oferta de Prologis. La propuesta de Funo implica un múltiplo P/NAV de 1.1x, mientras que la de Prologis sería a un múltiplo de 0.9x, considerando el cierre de ayer de Terrafina y de 0.8x pre-anuncio de la oferta de Prologis. Otra diferencia, además de la valuación, es que Prologis realizaría una oferta hasta por el 100% de los CBFIs, mientras que la propuesta de Funo es crear una asociación entre ambas Fibras, lo cual podría tomar menos tiempo, no requiere autorización del SAT y puede ser aprobado por mayoría simple del Comité de Terrafina. Además, la alternativa de Funo implica que no existe enajenación de los CBFIs, sino un simple aumento de capital para recibir el Portafolio Júpiter. Aún falta aprobación de Terra. La propuesta de Funo, al igual que la de las otras partes interesadas en los activos de Terrafina, aún debe someterse a la aprobación de la asamblea de Tenedores y al Comité de Terrafina, además de temas regulatorios.
Implicación positiva. Consideramos que la posible transacción entre Funo y Terrafina sería positiva ya que contribuiría a detonar el valor de los activos industriales de ambas Fibras, en un contexto en donde existe apetito de los inversionistas por este tipo de activos ante la perspectiva positiva para la demanda de bienes raíces ante el proceso de nearshoring. Las colocaciones recientes de Prologis y Vesta son un buen indicador del interés de los inversionistas en el sector
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