En 2018, la originación de hipotecas por
parte de la banca comercial creció 6% en términos reales.
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El PIB acumulado de la construcción al cuarto trimestre de 2018 creció
0.6%. La edificación, que representa el 70% de la
industria creció 1.3%; mientras que la obra civil cumple ya cinco años en
terreno negativo y se contrajo 5.8%.
• Los costos de la construcción,
que continúan creciendo a ritmos de 10% anual, han contribuido
al freno en la actividad, principalmente por el alto costo de los materiales,
que incrementaron sus precios en 11%.
• El PIB de los Servicios
Inmobiliarios representa ya el 11% de la economía, y podría
crecer por arriba del 2% de mantenerse la actividad comercial doméstica e
internacional
• La originación de hipotecas
de la banca comercial aumentó 6% en términos reales en 2018, en gran medida por la reactivación en los segmentos de pago de pasivos
y liquidez.
• En 2018, sólo 5 estados
concentraron el 53% del monto de financiamiento hipotecario; ya sea para la adquisición de vivienda nueva o usada.
En su Informe “Situación Inmobiliaria México”, correspondiente
al primer semestre de 2019, BBVA Bancomer considera que el sector construcción
crecerá en 2019 por arriba del 2% de cumplirse las obras energéticas y de
transportes propuestas por el Gobierno Federal, así como por un avance discreto
de la edificación productiva. Por otro lado, los servicios inmobiliarios verán
un avance de 2.4% en este año gracias al comercio mayorista.
El
ciclo económico de la construcción se acortó, y así como llegó antes su fase de
expansión también se adelantó su desaceleración, lo que dio como resultado un
crecimiento de sólo 0.6% en 2018. Por componentes, la edificación bajó su ritmo
y sólo avanzó 1.3% debido a un estancamiento de las obras residencial y una
menor actividad de la edificación productiva. En tanto, la obra civil, sin ser
novedad, se mantuvo deprimida resultando en una caída de 5.8% por las menores
obras de comunicaciones y transportes; aunque las obras energéticas presentan
una incipiente recuperación medido por su valor bruto. En parte, esto se debe a
un mayor gasto en infraestructura por parte del sector público y durante los
trimestres segundo y tercero que realizó Pemex con base en información de la
SHCP. Esta tendencia podría mantenerse y seguir mejorando de cumplirse el
presupuesto del PEF 2019, independiente de la conveniencia de las inversiones
energéticas anunciadas, si ese gasto en capital físico crece existe una
perspectiva positiva para la construcción de las obras energéticas. En su
conjunto, los años de contracción en la obra civil han llevado a que la
inversión pública como porcentaje del PIB se ubique en mínimos históricos, lo
cual compromete la capacidad de crecimiento de la economía en el mediano plazo.
El incremento en la
demanda por servicios inmobiliarios comenzó en 2014 de la mano de la inversión
en construcción en vivienda, la cual ha sido más sostenida que otras
edificaciones. Esto se combinó con el buen desempeño en los servicios de
transporte, correos y almacenamiento en el mismo período; explicado a su vez
por más actividad del comercio al por mayor de insumos y bienes finales. Entre
estos resaltan: el comercio de camiones y de partes y refacciones nuevas para
automóviles, camionetas y camiones, así como servicios de intermediación.
Al cierre del mes
de diciembre de 2018, el monto de financiamiento hipotecario creció apenas 1.1%
en términos reales respecto a 2017. Sin bien este crecimiento fue modesto, ello
reflejó una reactivación por parte de la banca comercial, que creció 5.9%,
impulsada por créditos para pago de pasivos y liquidez y no propiamente en
créditos para adquisición, los cuáles se mantuvieron en terreno negativo. En la
segunda mitad de 2018, la confianza del consumidor se recuperó y tanto la
generación de empleo como la masa salarial mantuvieron el crecimiento. Sin embargo, esto no fue suficiente para
agilizar el mercado. La vivienda de interés social y media se contrajeron,
mientras que la vivienda residencial repunta al final del año. Adicionalmente,
las hipotecas promediaron un monto 4.5% mayor en 2018 en comparación al 2017,
siendo la banca la que reporta el mayor incremento que fue de 9.1%.
El saldo del
crédito bancario, tanto comercial como de la banca de desarrollo hacia el
sector de la construcción siguió creciendo conforme la actividad aumentaba. En
línea con la desaceleración del último trimestre, el saldo disminuyó en tasa
trimestral, pero en su comparación anual superó los 60 mil millones de crédito.
Como resultado del aumento en el financiamiento, la penetración del crédito en
la construcción alcanzó 45% al terminar 2018. Únicamente durante este año, la penetración
fue superior en más de 5 puntos comparado contra el cierre del 2017, o dicho en
términos de tasa anuales creció 15.4%.
La distribución
regional de los préstamos hipotecarios refleja las preferencias de ubicación de
los consumidores, que a su vez son reflejo de la dinámica geográfica del
mercado laboral. En una comparación estatal, se observa que sólo 6 entidades de
las 32 que hay en el país concentran poco más del 50% del número y monto de
financiamiento del 2010 al 2018. Particularmente, en este último año, dos
estados del Bajío, a saber, Querétaro y Guanajuato, ganan posiciones en dichas
preferencias. Dentro de estas entidades, las preferencias de las familias se
centran en los municipios de las zonas metropolitanas, con excepción de
Guanajuato que presenta una distribución menos concentrada. Durante 2018, los
seis municipios del país que más hipotecas para adquisición captaron son todos
urbanos y caracterizados por una alta actividad económica. Cinco de los 6 son
capitales estatales, nuevamente con la excepción de León que no es la capital
de Guanajuato.
La Ciudad de México y Nuevo León acumulan más
del 60% del total del portafolio hipotecario bancario. Lo
anterior se debe, además del mayor número de préstamos, a que son las entidades
con las viviendas de mayor valor y por lo tanto la hipoteca promedio más alta.
Aunque una diferencia relevante entre ambos estados es que la Ciudad de México
prácticamente no tiene oferta de vivienda de interés social, enfocándose en
media y residencial; mientras que Nuevo León tiene su oferta más diversificada,
donde el segmento de interés social aún es un mercado relevante.
En
términos de la morosidad, ninguno de los estados del país tiene un índice mayor
al 4%. Morelos tiene la mayor proporción de cartera vencida, pero con sólo
3.8%; en tanto que Nayarit es el más bajo con únicamente 1%. Del 2010 a la
fecha, el nivel más alto de deterioro de la cartera fue precisamente en el 1T10
en Durango con un nivel del 7.3%; pero actualmente es de 2.3%.
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¿Dónde se puede encontrar la publicación?
La publicación “Situación Inmobiliaria México” correspondiente al primer
semestre de 2019. Se realizó bajo la dirección de Carlos Serrano, economista en
Jefe de BBVA Bancomer y el equipo formado por Samuel Vázquez y Fernando
Balbuena, economistas especializados en el análisis inmobiliario, además de
contar con la participación del área de Escenarios Económicos de BBVA Research.
Esta publicación en español y su versión en inglés, así como el resto
de documentos elaborados por el Servicio de Estudios Económicos de BBVA
Research pueden consultarse en la página de Internet.
Acerca de BBVA
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BBVA México es una
institución líder en México en términos de cartera y captación. Su modelo de
negocio basado en el cliente como el centro de negocio y apalancado en la
continua innovación, así como en la mejor tecnología, le permite ofrecer
servicios bancarios a 19.7
millones de clientes. Para ofrecer un mejor servicio al cliente cuenta con la
infraestructura bancaria más amplia del sistema integrado por 1,836 sucursales,
12,640 cajeros automáticos y 284,763 terminales punto de venta activas. La
continua inversión en canales alternos a la sucursal ha permitido dar acceso
rápido, fácil y seguro a los servicios financieros a través de la banca digital
a 7.9 millones de clientes. Adicionalmente, a través de los corresponsales
bancarios, se ha logrado incrementar el horario y los puntos de venta en 34,639
tiendas y comercios asociados. Por su parte, la Responsabilidad Social
Corporativa es una constante en el negocio bancario y por medio de la Fundación
BBVA en México se fomenta la educación, la cultura y el cuidado del medio
ambiente.
