INTERCAM BANCO. OPINIÓN ANÁLISIS. Reporte 3T23 Funo

Ingresos y NOI se mantienen La Fibra mostró resultados menores a nuestros estimados, que veían crecimientos de mayor magnitud que se vieron afectadas por la venta de propiedades y la apreciación del tipo de cambio. En general, Fibra Uno tuvo un reporte neutro debido a: 1) renovaciones con incrementos de renta arriba de +10%; 2) mayor ABR y mejor ocupación en todos los segmentos; 3) buen dividendo, ocupando el 100% del FFO; y 4) flujos deteriorados por altos gastos financieros. Si bien los dividendos son de los mejores en el mercado, todavía están debajo de lo ofrecido por la renta fija. La transformación de la FIBRA es inminente, dada la perspectiva sobre la segregación del portafolio industrial así como la internalización de la administración modificamos nuestra recomendación a COMPRA con un precio de $36.90 por CBFI. Mejoría en todos los negocios; FFO presionado Fibra Uno cerró este trimestre con 586 propiedades (180 industriales, 147 comerciales, 80 oficinas y otros). Esto representa un ABR de 11.033 millones de m2 y una ocupación de 94.0%, mayor al año pasado. Además, se renovó contratos con un incremento en rentas de +17.7% en Industrial y +7.1% en Comercial. Asimismo, la ocupación de Oficinas mejoró +470 pbs respecto al 3T22, y esperamos termine el año en 80%. Cabe destacar que durante el trimestre se materializó la salida del portafolio de Reynosa. Los ingresos totales aumentaron +7.1% anual, por debajo de nuestro estimado (+11.0%e). Este incremento se debe a mayores rentas y ocupación, superando los efectos negativos de la apreciación del peso y las ventas de propiedades. Consideramos que los ingresos continuarán incrementando por la sólida recuperación en ocupación de Oficinas y Comercial, así como rentas más altas. El NOI creció +5.1%, menor al estimado (+14.4%e). Así, el margen NOI fue de 78.0%, menor al 3T22. Por su parte, el AFFO cayó -18.6%, con un margen de 31.8%, por mayores gastos financieros (+25.9% vs 3T22). Finalmente, Funo distribuirá $0.5823 por CBFI, una tasa de 9.1% sobre el precio actual, el 100% del FFO generado. La Fibra recupera su atractivo con una buena tasa, aunque esta sigue por debajo de la renta fija. Prevemos que los prepagos de deuda ayudarán a mejorar el FFO y, por ende, la distribución. Administración interna y Fibra NEXT Este trimestre, Funo materializó las propuestas de una administración interna y la separación de su portafolio industrial. Así, Fibra Uno planea listar este mismo año a su nuevo fideicomiso llamado Nearshoring Expert and Technologies (NEXT). En conjunto, ambas propuestas generaron un rendimiento inmediato tan pronto se hicieron públicas las intenciones. Modificamos recomendación a COMPRA Poco a poco la empresa ha tomado pasos concretos para cerrar la brecha de valor 1) dividendos cada vez mas competitivos, 2) segregación del portafolio industrial que le permitirá seguir avanzando en ese frente para aprovechar el Nearshoring con un mejor perfil financiero, 3) administración interna. No obstante, nos falta conocer la moneda de cambio para pagar a la administración actual el monto por el valor de sus flujos que va de entre 9,500 a 10,500 millones de pesos. Estos pasos poco a poco le deberán de originar un mayor reconocimiento de sus activos y un descuento menor. Estamos modificado nuestra recomendación a COMPRA con un precio objetivo de 36.9 pesos para los siguientes 12 meses, dada la perspectiva positiva y el crecimiento sostenido de los flujos.