Por
Carlos Adams, Director de Promoción
de
Franquicias de Hoteles City Express
· Con una buena ubicación se adquiere una
importante ventaja competitiva, de imagen y de presencia. Pero no es el único
factor a considerar
Descripción:
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En
el ámbito de la hotelería, cuando los inversionistas preguntan qué es lo más
importante a tomar en cuenta, siempre se citan las tres características
principales: ubicación, ubicación y ubicación. Es algo que muchos repiten, pero
lejos de ser un lugar común, resulta absolutamente esencial. Sin esto, la
inversión no tendrá un retorno aceptable. Ahora bien, ¿cómo determinar cuál es
la mejor ubicación? Aquí entra el factor del análisis, que nos ayuda a
encontrar el mejor lugar para establecer nuestra inversión hotelera.
Conocimiento
es poder
¿En
dónde debe empezar este análisis? Un primer factor para determinar la plaza
para invertir es el incremento que ha tenido el PIB en ese destino, y el que se
espera que tenga en los próximos años. También hay que revisar si es ciudad
capital o intermedia, si es punto de llegada o de salida de productos o si
cuenta con infraestructura logística importante. Es importante conocer los
generadores de demanda: si se están abriendo nuevas empresas, si esas compañías
son parte de una cadena de producción destinada a la venta en otros estados o
en el extranjero (o si es parte de una economía local), y el nivel de madurez
que tengan sus diferentes industrias (manufacturera, comercial, textil,
agrícola, ganadera, etcétera): si se encuentran en apogeo o con crecimientos
estables.
El
nivel de detalle debe llegar hasta la avenida en la que convenga ubicarse, y entre
qué calles se debe situar el hotel. Para ello se debe hacer un análisis de
cuatro puntos:
1.
Advertir los focos de desarrollo
El
primer paso es conocer con certeza hacia dónde va el desarrollo de cada ciudad.
En este punto es preciso tener en cuenta que hay localidades que tienen
crecimiento en determinadas zonas industriales que, a través del tiempo, van
cambiando. Así que hay que preguntarse en qué fase se encuentra cada área y qué
nuevos desarrollos industriales o centros comerciales y de recreación se están
erigiendo.
2.
Identificar las avenidas importantes
Las
avenidas más importantes son las que vierten el flujo vehicular a las zonas de
desarrollo, o bien las que confluyen en esas zonas. También pueden ser las
avenidas en las que se construyen grandes centros comerciales, turísticos y de
servicios, puesto que todo ello es un imán para el establecimiento de negocios,
cuyos inversionistas, trabajadores y visitantes necesariamente requerirán
hospedaje.
3.
Ubicar los predios disponibles
Esto
puede ser lo que mayores dificultades presente, porque en las buenas
ubicaciones es donde más escasea la disponibilidad de terrenos. No obstante, la
reinvención de muchas ciudades se está dando en el sentido de recuperar zonas
tradicionales (donde hay básicamente viviendas horizontales) con nuevas
construcciones verticales. Se trata de una filosofía que se está aplicando
desde hace algunos años en la Ciudad de México y en otras urbes, y que permite
la recuperación de áreas céntricas. Esto hace posible que terrenos en donde
había casas habitación se puedan destinar a edificios.
Otro
factor que puede ayudar a encontrar los terrenos adecuados son las sociedades
que se puedan establecer con inversionistas locales, que sean dueños de la
tierra, en un esquema colaborativo o franquiciado en que las dos partes tengan
importantes beneficios.
4.
Revisar la fórmula de éxito
Antes
que decidirse a invertir hay que determinar el costo-beneficio de la tierra que
se va a adquirir. Es muy fácil repetir tres veces la palabra “ubicación” y
creer que ya se sabe todo sobre las inversiones inmobiliarias, pero los costos
se pueden ir demasiado altos en ciertos lugares, haciendo que el negocio no
resulte viable.
En
el sentido inverso, una ubicación más lejana será menos costosa, pero quizá no
tenga potencial de negocio, así que, ¿qué es lo que se debe hacer? ¿Cómo
encontrar el punto con el menor precio y la mayor posibilidad de retornos?
Si
el costo del terreno hace imposible la inversión, es preciso alejarse un poco,
llegando a un punto aceptable y que no resulte muy retirado, incluso a pie, de
la zona identificada como de mayor auge. Tarde o temprano nos encontraremos en
uno de los puntos de mayor confluencia de usuarios. El viajero se sentirá
acogido y valorará también su propio costo-beneficio, a tal grado que el
pequeño desplazamiento que tenga que hacer no le resulte molesto.
Ahora
bien, si se quiere estar en el punto más caro de una localidad, existen
opciones para logarlo. Hay que invertir más, pero eso se puede compensar con la
tarifa, que muchos viajeros estarán dispuestos a pagar. Aquí lo esencial es el
conocimiento del segmento al que queremos llegar.
Estructura
de marcas
Hay
marcas que permiten hacer inversiones con proyectos más robustos, como hoteles
con locales comerciales o incluso un área habitacional, convirtiéndolos en
productos mixtos, con lo que se diluye el costo de los metros cuadrados entre
más socios, y con mayores oportunidades de retornos. Es lo que se conoce como
estructuras de negocio, o de marcas. Dentro de las cinco marcas que tiene
Hoteles City Express, por ejemplo, hay dos que están en polos opuestos en
cuanto a precio, que es City Express Junior, la marca económica, y City Express
Plus, la de mayor valor agregado. El contar con un portafolio así permite
encontrar más oportunidades de ubicación, dependiendo del segmento que se
quiera atacar.
Ahora,
cuando te repitan el viejo lema de que lo más importante es la ubicación, sabes
que hay que añadir el análisis. Ah, y un factor sin el cual todo esto no tiene
sentido: el producto. La mejor ubicación no funcionará si lo que se ofrece no
es un hotel con los máximos estándares de calidad, seguridad, limpieza,
comunicación, servicio, ecología y diseño, todo con un costo-beneficio
apetecible para el huésped.
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