El saldo del crédito hipotecario bancario alcanza los 1,350 miles de millones de pesos, con un crecimiento de 9.7% al compararlo con 2022.
●El PIB de la Construcción alcanzó 1.6 billones de pesos, su máximo histórico. Por lo menos desde 1993 no se había registrado un monto similar en pesos constantes del 2018.
●El mercado de vivienda se contrajo durante 2023, con una disminución del 0.9% en número de créditos y de 5.4% en el monto hipotecario. La banca comercial mantiene su preponderancia con el 58% del total del monto hipotecario originado.
●La originación estatal estuvo concentrada en las tres zonas metropolitanas del país, que en conjunto suman el 47% del total del monto nacional. La contracción del mercado hipotecario se observó en todas las entidades federativas, con la excepción de Quintana Roo, que tuvo un crecimiento del monto hipotecario del 10.4% en comparación anual.
●La apreciación acelerada de la vivienda en México de los últimos años está altamente correlacionada con los costos de construcción, de 2005 a 2023 muestra una tasa promedio de apreciación de 7.2% anual y los costos de construcción aumentaron 5.7% anual en el mismo periodo.
●El valor de las obras en Quintana Roo y Campeche creció 400% y 191%, respectivamente; ambas entidades son las que más crecieron en 2023.
El Informe “Situación Inmobiliaria” de BBVA México detalla que el mercado de vivienda se contrajo durante 2023 medido a través de los créditos hipotecarios. Con cifras acumuladas a noviembre de 2023, el monto de crédito es menor en 5.4% al acumulado de los primeros 11 meses del año 2022 en cifras constantes.
De enero a noviembre de 2022, las instituciones financieras otorgaron crédito hipotecario por 457.6 mil mdp, pero en esos mismos meses de 2023, la demanda por créditos hipotecario fue de 432.8 mil mdp. Tomando en cuenta que no existen restricciones a los préstamos para vivienda por parte de la banca ni de los institutos públicos, se asocia este resultado a una menor demanda por vivienda. Entre otras razones, la menor demanda se debe a que los precios de la vivienda han crecido más que los ingresos de las familias.
La cartera de crédito hipotecario mantiene su crecimiento alcanzando los 1,350 miles de mdp constantes correspondiendo el 97% a cartera vigente y el 2.6% a cartera vencida. La cartera vigente suma 1,320 miles de mdp con un crecimiento del 4.1% al cierre del año. De acuerdo con el estudio la cartera vencida cerró 2023 sumando 34.9 miles de mdp constantes con un crecimiento de 3.8% en diciembre.
En esta edición del Informe “Situación Inmobiliaria”, el análisis sobre los mercados hipotecarios estatales muestra que se mantiene una alta concentración en el otorgamiento de crédito ya que entre cinco entidades se concentra el 52.2% de la cartera. Nuevamente las tres principales zonas metropolitanas suman 118 mil mdp y a estas se agrega Querétaro con 14 mil mdp.
El monto promedio nacional del monto hipotecario es de 2.2 millones de pesos y se tiene que en la Ciudad de México, Nuevo León, Estado de México, Baja California Sur, Guerrero y Baja California el monto promedio por crédito es mayor. Algunas entidades federativas con vocación turística aumentaron de manera significativa el monto promedio, siendo estas Baja California Sur, Guerrero y Nayarit.
El estudio muestra que el PIB de la Construcción se encuentra en su nivel máximo histórico, por lo menos desde 1993, primer año con registros. El PIB en su serie original cerró 2023 en 1.5 billones de pesos, esto es 15.6% más que en 2022. La cifra más cercana fue en 2018, con una diferencia de 53 mil millones de pesos. Esto es el resultado de un PIB Edificación por 1.0 billones de pesos, más 331 mil mdp de Obra Civil y 180 mil mdp de Trabajos Especializados.
En términos de tasa de crecimiento, es el subsector de Obra Civil el que destaca. En 2023, el PIB de Obra Civil fue 78.7% mayor a los 185 mil mdp del 2022. En tanto, el PIB de la Edificación sólo creció 5.4% y el PIB de Trabajos Especializados 4.0%. De esta forma, la Obra Civil se consolida como el segundo subsector de mayor peso en la Construcción.
El extraordinario avance de la Obra Civil se explica por las grandes obras de infraestructura energética y de transportes de la administración pública federal. En 2023 el presupuesto federal para obras públicas fue de 852 mil mdp, 19.3% más que en 2022. Sin embargo, para 2024 esta cifra cae 28.9% en términos reales; por lo que se espera una fuerte contracción de este subsector y por lo tanto del sector en su conjunto. La expectativa de una mayor actividad en la Edificación, debido a más construcciones comerciales y de la parte residencial, no podrán compensar la contracción de las obras de infraestructura.
El documento resalta un análisis sobre la dinámica del índice de precios de la vivienda que publica la Sociedad Hipotecaria Federal. La apreciación de la vivienda ha llegado a ser a doble dígito, pero existen fundamentos de este ritmo acelerado de precios no asociados a la especulación.
La explicación principal de la aceleración del ritmo de apreciación de la vivienda, que fue en promedio de anual de 7.2% en el periodo 2005-2023, está dado por los incrementos en los costos para construir la vivienda de 5.7% promedio anual en el mismo periodo. La demanda de la vivienda en algunos segmentos y regiones después de la pandemia (residencial y zonas turísticas por ejemplo) ha influido en la aceleración de precios, sin embargo no se observa una demanda especulativa que aumente los precios artificialmente.
Por último, el Informe “Situación Inmobiliaria" analiza el impacto de la construcción por tipo de obra en otros sectores económicos a nivel estatal. El valor de la producción en la Construcción creció 24.6% en 2023, al pasar de 396 mil mdp a 481 mil mdp. Quintana Roo y Campeche son los estados que más crecieron en este rubro durante 2023, 400% y 191%, respectivamente. Si bien en años previos las grandes economías estatales se mantenían a la vanguardia en cuanto al valor de la Construcción, para este año Quintana Roo toma la primera posición con 48.3 mil mdp y Campeche la cuarta con 32.6 mil mdp., esto explicado en gran parte por las obras energéticas y de transporte en la región.
La mayor construcción aumenta la infraestructura y capacidad productiva de mercancías y servicios. Por ejemplo, una mayor infraestructura de Transportes debe aumentar la capacidad para brindar más servicios de transporte de mercancías y personas. De esta forma, la inversión en Construcción en cada estado debiera tener un efecto positivo en otros sectores de acuerdo con el tipo de obra. En particular, el Informe “Situación Inmobiliaria” analiza el impacto de las obras de Edificación en el sector de Servicios Inmobiliarios, de las obras de Transporte en el sector de Servicios de Transporte, y de las obras de Petróleo y Petroquímica en los subsectores de Minería Petrolera y de manufacturas de Derivados de Petróleo, Química, así como Plásticos y Hule.
El resultado de este análisis es que a nivel estatal, la relación entre la construcción en obras de Edificación y los Servicios Inmobiliarios es positiva (0.7%) en general para los estados; al igual que las obras de Transportes en los Servicios de Transporte (5.3%). Sin embargo, las obras asociadas a Petróleo y Petroquímica no tienen un efecto positivo (-30%) en el PIB de Minería Petrolera y de las manufacturas asociadas a los hidrocarburos.
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