INTERCAM BANCO. Reporte 2T24 Funo A la espera de segregación de activos e internalización.

 En 2T24, Funo reportó un crecimiento de 5.6% a/a en ingresos (vs 7.3%e) y de 1.9% a/a (vs 3.5%e) en Ingreso Neto Operativo (NOI). Los resultados se ubicaron ligeramente por debajo de nuestra expectativa, aunque cabe señalar que reconocen el efecto de notas de crédito y reservas generadas como resultado de apoyos a inquilinos impacto por el huracán OTIS en Acapulco. En el año, el precio de los certificados (CBFIs) de Funo ha caído 22.6%. Más allá de los resultados, consideramos que esta caída se podría explicar por la falta de materialización de las dos iniciativas que anunció Funo desde el año pasado: 1) la separación de los activos industriales (Fibra Next) y la internalización del administrador. Respecto a la segregación de activos industriales, en su reporte Funo comunicó que ya no buscarán la consolidación con Terrafina, aunque siguen explorando opciones. El margen NOI del trimestre se ubicó en 83.6% desde 86.2% en 2T23, esta contracción en margen se explica por incrementos en gastos por arriba de inflación y por los gastos asociados a la implementación de las iniciativas estratégicas. El flujo de las operaciones (FFO) tuvo un crecimiento bajo, de 0.5% a/a. La distribución del trimestre será por un monto de $0.5190 por certificado (CBFI), lo cual representa una disminución de 9.2% a/a. El rendimiento de la distribución, al último precio de cierre, es de 2.2% o de 8.8%, anualizado. Por otro lado, el nivel de apalancamiento (deuda/activos) se ubicó en 40.4%, un aumento desde el 38.0% registrado en 2T23. Aunque este nivel de deuda es manejable, es alto comparado con a los niveles que presentan sus pares, que están más cercanos a un 30%. Segmento industrial mantiene solidez. La ocupación del portafolio de Funo cerró en 95.2% desde 93.8% en 2T23. Por segmento, la ocupación fue: Industrial 98.3%; Comercial 92.6% y Oficinas 82.8%.Las rentas industriales siguen creciendo a buen ritmo, en el segmento comercial también se observan aumentos en rentas de renovaciones, pero en menor medida, mientras que en oficinas Funo ha priorizado cuidar la ocupación, que si bien ha mejorado, sigue reflejando condiciones de sobre oferta. Conclusión En sí mismos, los resultados de Funo no explican la caída en el precio del certificado, aunque tampoco son un catalizador. Consideramos que el reporte es neutral. Como hemos mencionado, el atraso en la materialización de las iniciativas estratégicas estaría detrás de la caída en precio que ha llevado a Funo a cotizar con un descuento de cerca de 50% respecto al valor neto de sus activos en libros (NAV). Actualizamos nuestros estimados y revisamos a la baja nuestro precio teórico a $32 pesos por CBFI, aunque reiteramos la recomendación de COMPRA, debido a que consideramos que el descuento es excesivo, tomando en cuenta el buen desempeño del sector industrial, la mejora paulatina en el sector comercial y que oficinas ha ido mejorando luego de haber tocado fondo. Pese a lo anterior, el catalizador para reducir el descuento sería que se concreten las iniciativas estratégicas y el inicio en el ciclo de basas en tasas de interés por parte de los bancos centrales.