Los ingresos totales
crecieron 4.5% respecto al 4T19 (vs. 1.3%e), esto se debe en gran
parte a un efecto cambiario favorable, a que 71.2% de sus ingresos
están dolarizados, a incrementos de renta por inflación y a la
resiliencia de las propiedades industriales durante el año (tanto en
ocupación como en rentas). Los avances fueron contrarrestados por la
terminación anticipada del portafolio OEP, la reducción del
arrendamiento correspondiente a Banco Famsa y menores ingresos por
estacionamientos. En cuanto a los gastos, los operativos disminuyeron
en -3.0% y los administrativos (excluyendo el plan ejecutivo basado
en CBFIs) en -3.7%, principalmente por la reducción en gastos de
proyectos y de
publicidad.
El NOI fue 6.5%
mayor año contra año (vs. 2.6%e), apoyado por el incremento de los
ingresos y la contracción de los gastos de venta. La mejora en el
NOI refleja el eficiente desempeño operativo de la Fibra,
especialmente en circunstancias tan inciertas. Con ello el margen NOI
finalizó el 4T20 en 90.9% (+70 pbs vs. 4T19).
Aunque el flujo de
operación (FFO) creció 1.6%, el avance no fue lo suficiente para
registrar una mejora en el margen FFO, que bajó a 74.9% (vs.
77.0%e).
Al cierre del 4T20
el portafolio contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable
(ABR) de 713,925m 2 (+2.0%) y un factor de ocupación de 94.4% (vs.
96.4% 4T19). La última adición importante fue el portafolio de
propiedades industriales “Garibaldi” en noviembre del 2019,
posteriormente se tuvieron que detener los procesos de adquisiciones
y se pausó el “pipline” para poder enfrentar la pandemia. Es
nuestra expectativa que, si bien no hay una fecha para la
reactivación de los proyectos, este proceso se retome hacia finales
del año y principalmente en el 2022.
En cuanto a las
rentas vemos una clara recuperación secuencial. También nos agrada
que 64.5% de los ingresos vienen de Nuevo León, que suele tener un
mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y el TMEC
puede traer nuevas oportunidades. Destaca que 20% de los ingresos
vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable.
Para el 4T20 Fibra
Mty registró incrementos mayores a los anticipados en ingresos
totales e ingresos operativos netos (NOI). Esto reflejó la
resiliencia de su modelo operativo a pesar de las complejas
circunstancias macroeconómicas, por lo que mantenemos que fue un
reporte positivo. Sin embargo, el ritmo de crecimiento se ha
estabilizado y consideramos que el 2021 se perfila para ser un año
complicado, especialmente si no se concretan adquisiciones de nuevos
inmuebles. La Fibra
tendrá que utilizar
los recursos adquiridos para fomentar el crecimiento, sin arriesgar
la calidad del portafolio.
Finalmente, las
distribuciones mensuales (acumuladas) para el 4T20 fueron de $0.2509
por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 8.7% con el precio
al cierre del trimestre. La guía de resultados para el 2021 pone el
objetivo de distribución entre $0.81 y $0.83 si el tipo de cambio
está entre $20.0 y $20.49, y entre $0.83 y $0.85 si el t.c. esta
entre $20.5 y $21.0. Es alentador que bajo un encabezado de
“Potencial de distribución” la empresa consideró una guía en
caso de que se presente “un escenario anualizado agregando la
ejecución de adquisición de propiedades de inversión” y los
montos estarían entre $0.977 y $0.997 o $0.9971 y $1.02,
respectivamente, considerando los mismos tipos de
cambio.
Perfil de deuda
resiliente
Fibra Mty mantiene
una posición financiera sólida, con un nivel de efectivo y
equivalentes e inversiones financieras que representan el 14.6% de
los activos totales (considerando únicamente efectivo representa el
4.4%). Destaca que la Fibra cuenta con líneas de crédito
revolventes por hasta $1,638 mdp, en noviembre pago de manera
anticipada el saldo insoluto del crédito sindicado del
2015 con la
colocación de los certificados FMTY 20D y en diciembre pago $51.7
mdd de créditos bilaterales. Asimismo, no tiene vencimientos de
deuda relevantes hasta diciembre del 2024 y tiene un perfil de
vencimientos de la deuda de 5.3 años, por otro lado, el plazo
forzoso de la renta de los contratos es de 4.9 años; ambos siendo
plazos alentadores en cuanto a la situación de mediano y largo
plazo.
El nivel de
apalancamiento (LTV) permanece saludable en 28.3% (el límite
superior de la CNBV es 50%). Considerando el apalancamiento neto de
efectivo, la Fibra se mantiene entre los mejores del mercado con un
porcentaje de 12.9%.
El Índice de
Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD), es de 3.5x que, aunque
implica una reducción (vs. 5.4x 4T19) se mantiene cómodamente por
encima del mínimo regulatorio establecido de 1x.
Tesis de Inversión:
COMPRA
Consideramos que
Fibra Monterrey es una inversión atractiva. Si bien un porcentaje
relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento
competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha
funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la
diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor
porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto
le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de incertidumbre. Al
mismo tiempo, al tener un elevado porcentaje de ingresos dolarizados,
el incremento en el tipo de cambio ha favorecido a la Fibra.
Anticipamos que mantenga rentas y factores de ocupación
competitivos, que harán que la Fibra registre flujos estables y, por
ende, distribuciones atractivas. Algunas de las métricas
principales, como el LTV y el ICD constantemente reflejan el buen
perfil crediticio de la empresa, que mantiene una sólida posición
financiera. Asimismo,
dados los recortes a
la tasa de referencia, este tipo de instrumentos se han vuelto más
atractivos debido a sus distribuciones, Fmty destaca con una
distribución anualizada de las más altas del mercado. Finalmente,
un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser
totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y
transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación
de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $14.7 pesos por CBFI
para el 2021. El incremento se debe principalmente a un ajuste a la
baja en la prima de riesgo y en la tasa libre de riesgo, así como a
la expectativa de la reactivación de adquisiciones especialmente a
partir del 2022.
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