• Se consolida la desaceleración del sector
de la construcción ante menor actividad en la edificación, tanto residencial y
como comercial.
• El
sector vivienda podría crecer menos que la economía, debido a un estancamiento
en el empleo mejor remunerado, menor crecimiento en el ingreso real y el freno
a la caída de las tasas hipotecarias.
• Los proyectos para construcción de
vivienda disminuyen, en respuesta al incremento en las tasas de interés y altos
costos de insumos, pero también por menor cantidad de subsidios para vivienda.
• La reactivación de la obra civil podría
apoyarse en la reforma energética y proyectos a través de las Asociaciones
Público-Privadas, que sería tres veces más a lo ejercido en 2016, lo que
significará un monto aproximado de 46 mil millones de pesos solo en las
regiones más dinámicas del país.
En
su Informe Situación Inmobiliaria México, correspondiente al primer semestre de
2017, BBVA Bancomer estima que el sector construcción y el mercado de vivienda
tendrán un desempeño menor que la economía en su conjunto en este año. Durante
2016, el proceso de desaceleración comenzó a ser visible con menor demanda por
crédito hipotecario y una contracción paulatina, tanto en el subsector de la
edificación, por menor construcción de vivienda, así como en la obra civil,
cuyo desempeño se mantiene en terreno negativo por las reducciones en el gasto
público y en donde la participación de la inversión privada, aunque cada vez
más importante no ha sido suficiente para evitar la desaceleración.
El
crecimiento de 1.8% del Producto Intreno Bruto (PIB) de la Construcción en
2016, aunque moderado, se explica por menor actividad en el subsector de la
edificación, que representa poco más de dos terceras partes y en donde la
producción residencial y productiva acentuaron su desaceleración en el segundo
semestre. La demanda de insumos, también comenzó a disminuir por sus elevados
precios. Sin embargo, el valor de la producción de las constructoras todavía se
ubicó en terreno positivo durante 2016 y se espera que siga así en 2017, aunque
a tasas mucho más moderadas, toda vez que la edificación de inmuebles
productivos creció entre el 5 y el 10% durante el segundo semestre, mientras
que la edificación residencial lo hizo a ritmos más estables, cercanos al 4% en
promedio. Ante estas mismas condiciones, el crecimiento en 2017 sería de 1.4%.
La
obra civil estuvo en terreno negativo durante todo el año y así lo estará en
2017. Este subsector, que en la década pasada se había constituido como una
herramienta contracíclica en períodos de recesión económica, se ha mantenido
rezagada desde 2012. La mayor parte de la contracción se debe a una paulatina
reducción en el presupuesto destinado a la infraestructura, en donde las áreas
energéticas y de comunicaciones, que son las de mayor participación han sido
las más afectadas. En el caso de las primeras, la caída en los precios del
petróleo, que se intensificó en 2014 afectó directamente la producción y con
ello los recursos para inversión de la principal compañía del país.
La
inversión en infraestructura energética disminuyó más de 5% en 2016, en donde
la construcción de oleuductos y gasoductos se convirtió en la principal
actividad, impulsado por mayor demanda de gas natural. Tanto Pemex como la
Comisión Federal de Electricidad (CFE) disminuyeron sus montos destinados a
capital físico y obras en proceso. Por otra parte, dentro de la infraestructura
en comunicaciones, los caminos y puentes, que han representado alrededor del
60% del valor los últimos siete años ha disminuido casi 40% entre 2010 y 2016.
En
2017, el Presupuesto de Egresos de la Federación contempla una mayor
participación de las Asociaciones Público Privadas en tres veces más a lo
ejercido en 2016. Los estados que obtendrán mayores recursos son: Estado de
México, Tabasco, Guanajuato, Jalisco y Veracruz, que recibirán en conjunto
alrededor de 46 mil mdp. Esto podría llevar a la recuperación de la
infraestructura y, por ende, de la obra civil.
El
sector hipotecario acentuó su proceso de desaceleración en el segundo semestre
de 2016. El deterioro generalizado de la confianza del consumidor en lo que se
refiere a bienes duraderos. Aunque las expectativas del consumidor de vivienda
bajaron desde el mes de julio, inician 2017 positivamente. Esto se debió a un
menor crecimiento del empleo mejor remunerado, que se combinó con un freno en
la caída de las tasas de interés hipotecarias y un repunte de 45 pb al cierre
del año, en línea con ligeros incrementos en las tasas de interés de largo
plazo en el último trimestre.
El
monto otorgado por los institutos de vivienda se contrajo 8% real por menor
demanda de interés social. El Fovissste registró una disminución de 4%;
mientras que el Infonavit lo hizo en 9.3%, ambos en términos reales. En
particular, los incrementos en los límites máximos de crédito por parte del
Instituto continuaron reorientando el financiamiento hacia los segmentos de más
de cuatro salarios, por lo que ya más del 40% del total se destina a este
subconjunto de trabajadores.
En
la banca comercial, el crecimiento fue de apenas 1.7% en el monto real en 2016,
atendiendo principalmente al mercado medio y residencial. Más del 80% de la
masa del crédito se destinó a la adquisición de viviendas nuevas; mientras que
el resto de los productos de crédito, tales como el pago de pasivos y liquidez
perdieron dinamismo por la estabilización de las tasas hipotecarias, y mayor
prudencia de los consumidores en solicitar financiamientos ante una mayor
incertidumbre.
Por
otra parte, la oferta de vivienda resintió con mayor fuerza el entorno
económico actual, en gran medida por la transmisión monetaria a través de las
tasas de interés de corto plazo, que se refleja fielmente en los créditos para
la construcción, pero también por mayor dependencia hacia los subsidios por
parte del gobierno federal a través de la Conavi, que se destinan en más del
80% a la adquisición de una vivienda nueva. En este sentido, se considera que
se generó una distorsión por el lado de la oferta, toda vez que los subsidios
deberían tener efectos únicamente en la demanda.
De
acuerdo con los resultados de un modelo estadístico realizado por el área de
Estudios Económicos de BBVA Bancomer, los márgenes de los constructores,
medidos por la relación entre el precio y los costos de construcción
residencial se incrementaron notablemente en 2014 y 2015, cuando los subsidios
para vivienda sobrepasaron los 12 mil mdp anuales, cifra muy superior a la media
histórica registrada desde 2008, que fue de 7 mil mdp. El beneficio del
incremento de los subsidios incluso recuperó el valor de la construcción de las
empresas edificadoras de vivienda, que a partir de 2014 pasó a terreno positivo
después de casi cinco años con tasas de crecimiento negativas.
A
pesar de lo anterior, el mercado hipotecario ha mostrado adaptabilidad en el
camino hacia su parte más baja del ciclo económico. El número de proyectos para
edificación de casas se encuentra en niveles de 300 mil y parece converger
hacia el nivel de los inventarios, en alrededor de 250 mil unidades. Esta
reducción en la oferta obedece a decisiones estratégicas y acertadas por parte
de los constructores, que edifican solo lo que puede colocarse en el mercado y
también beneficia el ritmo de apreciación de las casas. De acuerdo con el
índice de precios de la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal, en 2016 el
valor de los inmuebles aumentó 7.4%. La expectativa de Bancomer para este año
es de un crecimiento que estará más alineado a la inflación del Índice Nacional
de Precios al Consumidor (INPC), de 6% anual, con un crecimiento del crédito
hipotecario por parte de la banca de 1% en términos reales.
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