El nearshoring sigue consolidando a México como un destino clave para la expansión de empresas globales. Cerramos 2024 con un nuevo máximo histórico en inversión extranjera directa (IED), al registrar 36,872 millones de dólares, un incremento del 2.3% respecto de 2023, según datos oficiales de la Secretaría de Economía. Si bien factores macroeconómicos están generando incertidumbre, la realidad es que México sigue siendo una excelente opción para muchas empresas internacionales que buscan acercar sus operaciones a América y optimizar sus cadenas de suministro. Sin embargo, para garantizar el éxito de estas inversiones, seleccionar el terreno adecuado es un paso fundamental. Un error en esta etapa puede traducirse en costos imprevistos, retrasos de hasta 12-15 meses o limitaciones operativas que comprometan la viabilidad del proyecto. Para ello, el área de Desarrollo de Negocios de ESCALA APP, te compartimos las cuatro principales recomendaciones para evaluar terrenos industriales, con un enfoque especial en factores técnicos, legales y de sostenibilidad, esenciales para quienes buscan certificaciones como LEED o EDGE en sus desarrollos: Evaluación técnica: ¿Qué condiciones debe cumplir un terreno industrial?. Desde la perspectiva constructiva, el terreno ideal debe minimizar costos y riesgos. Algunos puntos clave incluyen:
Topografía favorable: un terreno plano y sin desniveles abruptos reduce costos en excavaciones, nivelaciones y cimentaciones especiales Condiciones del subsuelo: se debe realizar un estudio de mecánica de suelos para conocer la capacidad de carga y evitar problemas estructurales futuros. Historial del terreno: Un predio previamente desarrollado puede implicar contaminantes residuales o estructuras enterradas, lo que requiere estudios ambientales adicionales. Infraestructura disponible: Verificando la disponibilidad de agua, luz, drenaje, telecomunicaciones y acceso a vialidades. Un terreno bien ubicado pero sin infraestructura puede incrementar considerablemente los costos de conexión.
Evaluación legal: Evita sorpresas con la escrituración y permisos. La parte legal es igual de importante que la técnica. Antes de adquirir un terreno, es fundamental revisar:
La propiedad y sus antecedentes: Un “ALTA survey” analiza el historial de la propiedad en registros públicos, verificando su legalidad, compraventas previas o posibles problemas de escrituración. Permisos y usos de suelo: La escrituración del terreno está directamente ligada a la obtención de permisos. Si hay irregularidades, no podrás obtener licencias de construcción ni permisos de operación. Restricciones ambientales y normativas locales: Cada estado y municipio tiene regulaciones distintas sobre aprovechamiento del agua, conservación ecológica y zonificación industrial.
Evaluación de sostenibilidad: ¿Cómo afecta la elección del terreno a las certificaciones?. Muchas empresas buscan que sus desarrollos industriales cumplan con certificaciones de sostenibilidad como LEED v5 o EDGE, lo que requiere evaluar el terreno bajo nuevos criterios ambientales, particularmente en temas de agua, transporte, huella de carbono y el aire:
Gestión del agua y ecosistemas: La selección del terreno debe considerar estrategias para la recolección, contención y reutilización del agua pluvial. Infraestructura de transporte y accesibilidad: LEED v5 prioriza terrenos con acceso a transporte público, ciclovías y servicios básicos. Reducir la dependencia del automóvil ayuda a disminuir la huella de carbono del proyecto y facilita la movilidad del personal. Materiales y huella de carbono: Seleccionar un terreno cercano a proveedores de materiales sostenibles puede reducir costos logísticos y emisiones asociadas al transporte. Empresas como Cemex y Apasco han desarrollado cementos y mezclas de concreto con menor impacto ambiental. Calidad del aire y ruido ambiental: El entorno del terreno influye en la calidad del aire interior del edificio. Zonas cercanas a fuentes de contaminación o ruido industrial pueden impactar la salud y bienestar de los ocupantes.
El rol del Project Management en la selección del terreno. Contar con una figura de Project Management desde la selección del terreno es clave para garantizar que el proyecto sea viable desde el punto de vista técnico, financiero y legal. Esta figura aporta una visión integral que permite anticipar riesgos, optimizar costos y reducir tiempos de ejecución al coordinar todas las variables críticas antes de la compra del predio.
Las firmas de gerencia de proyectos como ESCALA APP, facilitan la evaluación de terrenos industriales para garantizar que la inversión sea rentable y viable en el tiempo estimado, analizando todos los factores críticos, desde la infraestructura disponible hasta la factibilidad de certificaciones ambientales, asegurando que cada decisión estratégica contribuya al éxito del proyecto. | 
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