Monterrey, Nuevo León, a 24 de abril de 2024 – Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del primer trimestre de 2024 (“1T24”). Comentarios Destacados del periodo • Con el objetivo de continuar con su estrategia de crecimiento ordenada manteniendo una estructura balanceada de capital, Fibra Mty llevó a cabo una Oferta Subsecuente de Capital por Ps. 7,810.4 millones (6,791.7 de oferta base y Ps. 1,018.7 millones de sobre asignación) los cuales representan aproximadamente US$ 467.9 millones de dólares (considerando el tipo de cambio FIX de Ps. 16.6920 al 14 de marzo de 2024) a un precio de 11.50 por CBFI. La emisión tuvo una participación de inversionistas internacionales de 56%, contando con una sobredemanda de 2.1 veces considerando el monto base y 1.9 veces considerando la sobreasignación. Esta es la séptima ocasión en que Fibra Mty acude exitosamente al mercado de capitales, incluyendo la Oferta Pública Inicial, siendo la compañía con más emisiones de capital en el país en la última década. Asimismo, esta es la primera ocasión en que Fibra Mty realiza, a la par de una oferta pública en México de CBFIs, una oferta privada primaria internacional simultánea en los Estados Unidos de América a inversionistas calificados con fundamento en la Regla 144A (Rule 144A) en la Ley de Valores de 1933 de los Estados Unidos de América (U.S. Securities Act), y en otros países con fundamento en la Regulación S (Regulation S) de dicha Ley de Valores de 1933 de los Estados Unidos de América. • En materia de capacidad de crecimiento, al cierre del 1T24, Fibra Mty tiene la posibilidad de invertir una cantidad cercana a 900 millones de dólares en el sector industrial sin sobrepasar su nivel de endeudamiento objetivo del 35%. En este sentido, a la fecha del presente reporte, el Fideicomiso tiene comprometido cerca del 40% de su capacidad de crecimiento a una tasa de capitalización de alrededor del 8%. • Una vez concluida la emisión de capital, el 16 de abril de 2024, el Comité Técnico aprobó la guía de resultados para el ejercicio 2024. El objetivo del AFFO por CBFI, considerando el mismo rango de tipo de cambio promedio del ejercicio del 2023, se ubica entre Ps. 0.9390 y Ps. 0.9553. Esta guía se traduce en un rendimiento en la parte alta de 7.8% considerando el precio al cierre del 2023, o de 8.4% considerando el precio al cierre del 1T24. Lo anterior, es 160 pbs mayor al resultado del ejercicio 2023 a pesar de i) haber incrementado en casi 38% los CBFIs en circulación ii) considerando el resultado neto del incremento de las tasas de interés en el flujo de efectivo iii) el efecto de la liquidación de la reserva territorial del portafolio Zeus el 31 de octubre de 2023 y iv) otros retos descritos en la sección “Guía de resultados 2024”. • Fibra Mty cerró el 1T24 con 106 propiedades en su portafolio, incluyendo 81 para uso industrial, 19 para uso de oficinas, y 6 para uso comercial. El Área Bruta Rentable (“ABR”) ascendió a 1,650,923 m2 con una tasa de ocupación de 96.2%, al 31 de marzo de 2024 calculada por ABR. Adicionalmente, la reserva territorial registró un total de 897,431 m2 • La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$5.6 en naves industriales, US$20.8 en oficinas corporativas, US$16.4 en oficinas operativas y US$9.3 en inmuebles comerciales. • En el sector industrial, i) los niveles de ocupación se mantuvieron prácticamente en línea al posicionarse en 99.2% al cierre del 1T24, ii) la actividad comercial relacionada a las renovaciones del sector industrial, cuya renta podía ser negociada a mercado, resultó en un lease spread neto de 20.7% en dólares y iii) las expansiones suman un total estimado cercano a US$ 90.0 millones con tasas de capitalización superior al 9.0%, (US$ 44.9 millones ya firmados y en proceso de construcción, US$ 18.6 millones en fase final de negociación y el resto en etapa inicial). De concluirse todos los proyectos de expansión, el portafolio industrial estaría incrementando en más de 94.8 mil m2 (aproximadamente 41.6 mil m2 se encuentran en proceso de construcción). • Los ingresos totales alcanzaron Ps. 605.0 millones, 62.4% por encima del 1T23. • El ION fue de Ps. 551.4 millones, 66.8% mayor al 1T23. • La UAFIDA del 1T24 alcanzó Ps. 508.4 millones, 73.7% por encima del 1T23. • Los márgenes ION y UAFIDA del 1T24 fueron de 91.1% y 84.0%, respectivamente, 240 y 540 puntos base por encima del 1T23. • El flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 447.2 millones y Ps. 459.8 millones, respectivamente, 28.6% y 32.9% por encima del 1T23. Este crecimiento fue impulsado principalmente por la adquisición de los 46 inmuebles industriales del portafolio Zeus, de los cuáles, 43 fueron comprados en marzo de 2023 y 3 en septiembre de 2023; compensado con un mayor gasto financiero neto debido a las fuentes de financiamiento utilizadas para la adquisición de este portafolio. • La distribución total de Fibra Mty del 1T24, ascenderá a Ps. 459.8 millones, de los cuáles Ps. 411.0 millones fueron generados por la operación, y Ps. 48.8 millones pertenecen a la colocación de capital mencionada en líneas anteriores (Ps. 29.7 millones de estabilización y Ps. 19.1 millones de producto financiero). La distribución de Fibra Mty equivale a Ps. 0.227 por CBFI, considerando las distribuciones anticipadas de enero y febrero de 2024 y el número de CBFIs en circulación al cierre del 1T24, para la distribución programada de marzo de 2024. Es importante mencionar que, si aislamos los efectos de la colocación de capital, el AFFO por CBFI se hubiera mantenido en Ps. 0.227 (considerando Ps. 411.0 millones generados por la operación entre 1,814,330.843 miles de CBFIs en circulación). La distribución del 1T24 representa un rendimiento anualizado del 7.4% respecto al precio de Ps. 12.27 por CBFI al inicio del trimestre. El rendimiento anualizado de nuestro CBFI fue 130 puntos base por encima del rendimiento ponderado de los bonos gubernamentales a 10 años emitidos en México y Estados Unidos (M10 y UMS, respectivamente) al inicio del trimestre. • En el portafolio de mismos inmuebles, el tipo de cambio promedio de facturación durante el 1T24 fue de Ps. 17.0707 por dólar, una apreciación de 10.8% en comparación con el tipo de cambio promedio del 1T23. Por otro lado, incluyendo las adquisiciones, los tipos de cambio promedio de facturación, correspondientes a los periodos de tres meses de enero a marzo de 2024 y 2023 se ubicaron en Ps. 17.0660 por dólar y Ps. 18.8903 por dólar, reflejando una apreciación de 10.7%. Debido a la alta ponderación de ingresos dolarizados en el portafolio de mismos inmuebles de Fibra Mty, dicha apreciación tuvo un efecto importante en las métricas operativas y financieras del periodo detalladas en las secciones correspondientes a dicho portafolio. Con propósitos de negocio y facilidad de lectura para el lector, se incluyeron análisis en dólares considerando los tipos de cambio promedio de todo el periodo para indicadores de resultados y el tipo de cambio de cierre para indicadores de posición financiera. Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty “El éxito es la realización progresiva de una meta o ideal digno”. -Earl Nightingale Me enorgullece comunicarme nuevamente con ustedes tras un trimestre lleno de logros. Como ya es del conocimiento público, durante el mes de marzo realizamos una emisión de capital por US$467.9 millones con una sobredemanda de 2.1x. Esta fue la séptima ocasión en que Fibra Mty recurre a los mercados de capitales, sin embargo, fue la primera emisión con el componente de una oferta privada primaria internacional simultánea en los Estados Unidos de América a inversionistas calificados y en otros países, uno de los principales objetivos que teníamos desde nuestra Oferta Pública Inicial. Vale la pena mencionar que la participación de inversionistas internacionales en la oferta fue del 56% del monto emitido con una mezcla preponderante de inversionistas de largo plazo (Long Only). Uno de los beneficios de contar con la participación de inversionistas internacionales es que la operatividad de los CBFIs de Fibra Mty se ha incrementado de forma relevante, incluso elevando nuestra posición en el índice de bursatilidad de la Bolsa Mexicana de Valores en 4 lugares durante el mes de marzo a pesar de que los nuevos certificados sólo estuvieron 15 días en circulación. Al 31 de marzo de 2024, nos posicionamos en el lugar número 49 de 178 en orden de operatividad, tan solo a 4 lugares de ser considerada una Compañía de bursatilidad alta. Lo anterior abre la posibilidad de continuar atrayendo nuevos inversionistas activos y pasivos y cumplir con uno más de nuestros objetivos estratégicos, que es brindar mayor liquidez a nuestros inversionistas. Una vez concluida la emisión de capital, y como nos comprometimos el trimestre anterior, el 16 de abril de 2024, el Comité Técnico aprobó la guía de resultados para el ejercicio 2024. El objetivo del AFFO por CBFI, considerando el mismo rango de tipo de cambio promedio del ejercicio del 2023, se ubica entre Ps. 0.9390 y Ps. 0.9553. Esta guía se traduce en un rendimiento en la parte alta de 7.8% considerando el precio al cierre del 2023, o de 8.4% considerando el precio al cierre del 1T24. Lo anterior, representa una ganancia atractiva incluso en el actual ambiente de tasas, considerando i) el potencial crecimiento del flujo para los inversionistas derivado de las condiciones del mercado industrial, ii) los fundamentales sólidos del portafolio, tales como el ajuste de rentas en línea con la inflación e ingresos mayormente dolarizados, y iii) la fortaleza de nuestra estructura de capital. En materia de nuestra capacidad de crecimiento, al cierre del 1T24, podemos invertir una cantidad cercana a 900 millones de dólares en el sector industrial sin sobrepasar nuestro nivel de endeudamiento objetivo del 35%. Si consideramos las potenciales adquisiciones que anunciamos en el mes de febrero y marzo, así como las expansiones en proceso de construcción, tenemos comprometido cerca del 40% de nuestra capacidad de crecimiento a una tasa de capitalización de alrededor del 8%, en su totalidad en inmuebles industriales, mayormente de manufactura ligera, principalmente en mercados del norte, con rentas preponderantes en dólares y con contratos de arrendamiento de largo plazo. Mientras tanto, en el desempeño orgánico, nuestro portafolio sigue demostrando su fortaleza con ocupaciones en el portafolio industrial superiores al 99% y una recuperación en la ocupación del portafolio de oficinas pasando del 73.1% a 75.1% en comparación con el 4T23. Vale la pena mencionar que, en línea con el comportamiento de las rentas en el mercado industrial, durante este trimestre obtuvimos Lease Spreads de 20.7% por encima de la inflación, en dólares. Asimismo, seguimos con la ejecución de nuestro pipeline de expansiones de propiedades industriales con US$ 44.9 millones en proceso de construcción y más de US$48.0 millones en proceso de negociación, los cuales estimamos poder materializar, parcial o totalmente, durante la segunda mitad del 2024. Por otro lado, tal como lo mencionamos en el último reporte, continuaremos realizando un esfuerzo responsable para realizar la desinversión de los activos improductivos. A la par, seguimos experimentando interés para realizar distintas transacciones en la reserva territorial del portafolio Zeus, habiendo atendido diferentes peticiones durante los últimos meses. Estas oportunidades aún están en etapas preliminares, pero, en beneficio al crecimiento del flujo de efectivo por certificado, tenemos la confianza de que se podrán comenzar a materializar de forma escalonada en el corto plazo. En materia de sustentabilidad, el 28 de febrero de 2024, en el marco de la segunda edición de Construyendo el Futuro, Foro Ejecutivo de Acciones Climáticas, nuestro edificio de oficinas corporativas Redwood, ubicado en Zapopan, Jalisco, recibió el galardón en la categoría “Edificios de Usos Mixtos” de los PREMIOS IMPULSO SUMe A LA SUSTENTABILIDAD 2024 por Saint-Gobain. El Premio Impulso SUMe reconoce a los proyectos con certificación LEED que se han distinguido por sus aportaciones a la edificación sustentable en México y Latinoamérica. El mercado industrial en México, así como la actividad de consolidación bursátil, nos motivan a innovar para seguir generando valor. Es por ello que, el pasado 18 de abril de 2024 anunciamos nuestra intención iniciar formalmente un análisis de viabilidad para adquirir la totalidad de los CBFIs en circulación de Terra a través de un intercambio de CBFIs. Los términos de la propuesta se basarían en una valuación de igualdad para ambas entidades, a un nivel tal que permita optimizar el flujo por certificado para los accionistas de ambos grupos; dos puntos fundamentales en el proceso de generación de valor. Para definir la razón de intercambio se utilizaría una valuación a los flujos ajustados de la operación (“AFFO” por sus siglas en inglés) por CBFI de ambos vehículos valuados a la misma tasa de rendimiento. De esta forma, adicional a la valuación de las propiedades, se consideran otros elementos como diferencias en gastos administrativos y financieros; con el objetivo de que se pueda generar acrecencias como producto de la unión de las dos entidades. Partiendo de este principio, el factor de intercambio cuyo resultado publicaremos una vez que se encuentren disponibles los resultados financieros correspondientes al primer trimestre de 2024 de ambos Fideicomisos, estaría basado en la cantidad que maximice el valor de los flujos por CBFI para los inversionistas de ambas entidades. De acuerdo con estimaciones preliminares, consideramos que el AFFO por certificado tanto para los tenedores de Terrafina como para los de Fibra Mty podrían tener un incremento atractivo dadas las sinergias generadas por la integración bajo un esquema de administración y asesoría internalizado y otros beneficios operativos, además de fortalecer el tamaño y los fundamentales del portafolio en su conjunto. Quiero concluir agradeciéndole a nuestros inversionistas, arrendatarios, colaboradores, banqueros, asesores y proveedores por continuar impulsando el crecimiento de Fibra Mty. Hoy más que nunca, hemos demostrado que la capacidad de ejecución, la disciplina financiera y un gobierno corporativo alineado, hacen posible redefinir la rentabilidad inmobiliaria en México. | 
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