Bienes raíces
frente al impacto de la pandemia La gran mayoría de las industrias y
sectores han sufrido la pandemia con diferentes grados de
afectación. En el caso de los fideicomisos de bienes raíces o
Fibras, la mayor afectación proviene del impacto negativo en los
negocios de sus inquilinos y, en consecuencia, en la capacidad de
estos para pagar sus rentas. Sin embargo, las Fibras bien
diversificadas, con activos da alta calidad, métricas que reflejen
eficiencia en la operación y con posiciones financieras solidas
podrán enfrentar estos tiempos de incertidumbre de manera defensiva.
El impacto del coronavirus se comenzó a manifestar en México desde
las últimas semanas del primer trimestre y estimamos que el efecto
negativo en el segundo trimestre será notoriamente mayor. A pesar de
esto, consideramos que varios de estos fideicomisos se encuentran
bien preparados para enfrentar los efectos de la pandemia, y cabe
recordar que el enfoque de un negocio de bienes raíces debe ser el
largo plazo, por lo que aquellas Fibras con inmuebles ubicados en
puntos estratégicos y con una mejor salud financiera podrán tener
mejores oportunidades en el futuro. Por lo tanto, si bien vemos un
golpe en el corto plazo, en el largo plazo esperamos ver
recuperaciones. La reapertura de la economía debería tener un
impacto positivo, aunque paulatino, en los ingresos percibidos por
los inquilinos de las Fibras, lo que llevaría a un mejor desempeño
del sector.
La gráfica refleja
el movimiento mencionado en el mercado financiero nacional, con el
rendimiento total del S&P BMV Fibras mostrando una estrepitosa
caída a finales del primer trimestre del año y posteriormente una
tendencia de recuperación paulatina, aunque con movimientos mixtos
de acuerdo con los avances y noticias disponibles respecto a la
economía, los casos de coronavirus y el desempeño del sector. El
S&P BMV Fibras tiene como objetivo medir el desempeño del sector
de aquellas Fibras que cuentan con más de tres meses desde su
listado en la Bolsa y que son las de mayor relevancia en el mercado,
limitando su ponderación de cada Fibra sobre el índice a un máximo
de 25%. Cabe destacar que en el comparativo con el rendimiento total
del IPyC, previo al impacto el S&P BMV Fibras sostenía un mejor
desempeño, y si bien tras la caída ha permanecido más cercano, con
las noticias positivas en cuanto a la reapertura y reactivación de
diversos sectores ha logrado mejorar gradualmente. Adicionalmente,
una vez que las distribuciones regresen a la normalidad o a niveles
previos esto también debería ayudar en el comparativo.
Medidas ante el
COVID-19 y expectativas frente al entorno
Desde finales de
marzo las Fibras han comunicado e implementado medidas de salud y
seguridad necesarias para sus inquilinos, trabajadores y personas que
visiten sus propiedades, así como las medidas necesarias para
mantener la operación del negocio. Adicionalmente, consideramos que
es de suma importancia la comunicación con sus inquilinos, así como
analizar las necesidades y capacidades de estos para poder renegociar
(en caso de ser necesario) de la mejor manera posible para beneficiar
a ambos. Esperamos que varias Fibras sigan otorgando medidas para
apoyar a sus inquilinos ya sea con diferimientos de rentas, períodos
de gracia, descuentos, u otros tipos de apoyos. De tal manera que se
minimice la desocupación de propiedades, ya que esto conllevaría
gastos asociados con su salida y el costo de reemplazo podría ser
elevado.
Por otro lado,
consideramos que el ritmo de adquisiciones al portafolio debería ser
menos frecuente durante el año, ya que las Fibras podrían ser más
precavidas mientras no exista una mayor claridad frente al panorama
actual. Es decir que no esperamos un crecimiento mediante
adquisiciones como en años anteriores; así también, las
integraciones de los proyectos en proceso (“pipeline”) podrían
ver ciertas demoras o posponerse para mitigar la volatilidad y uso de
recursos. A final de marzo, se vio el ejemplo de Fibra Mty, que
suspendió el proceso de adquisición de La Perla; consideramos que
lo anterior es sensato pues ante una crisis como la actual, en la
cual hay una falta de claridad, se debe intentar mantener la mayor
cantidad de recursos posibles para hacer frente a cambios
inesperados. Contar con niveles de liquidez adecuados es una de las
prioridades de las Fibras, por lo que algunas de ellas también
pausaron o no darán las distribuciones de la manera en que
usualmente lo hacen. Destaca el ejemplo de FibraHD, que comunicó que
retrasaría sus distribuciones mensuales de febrero hasta julio, y en
agosto podría volver a hacerlo si la situación lo amerita. Esto no
significa que las distribuciones permanecerán en estos niveles, ya
que consideramos que, a la par de que comience a haber una menor
incertidumbre en cuanto al panorama, éstas regresarán a políticas
muy similares a las que tenían previo al impacto de la crisis. Se
debe recordar que, por ley, las Fibras públicas deben distribuir el
95% de su Resultado Fiscal. Actualmente nos encontramos en un entorno
de recortes en tasas, por lo cual las distribuciones de las Fibras
podrían volverse cada vez más atractivas y los costos de
financiamiento también serían menores.
Segmentos de
actividad y métricas relevantes
Situación de la
deuda
Entre las medidas
más relevantes para las Fibras se encuentra el Nivel de
Endeudamiento Bruto a Valor de los Activos o LTV (Loan To Value por
sus siglas en inglés). La Comisión establece que este porcentaje
debe de ser menor o igual a 50% y el promedio de la industria se
encuentra en aproximadamente 32.1% (sin considerar Educa y Fplus en
niveles nulos), lo que significa que para el sector la medida refleja
un comportamiento saludable. Entre las Fibras con el menor nivel
(excluyendo las que no cuentan con deuda financiera) se encuentran
Danhos y Storage, mientras que en el otro extremo y con LTVs
superiores a 40% se encuentran las Fibras preponderantemente
comerciales (excluyendo a Danhos) que, si bien se mantienen por
debajo del 50%, deben enfocarse en mantener los niveles de
endeudamiento controlados. Anticipamos que el sector comercial esté
entre los más afectados por la pandemia y, justamente por ello, es
comprensible que algunas de estas Fibras estén disponiendo de
créditos para incrementar sus niveles de liquidez y fortalecer su
posición financiera, aumentando su endeudamiento, pero preparándose
para cualquier percance que pueda surgir por la crisis, para
posteriormente disminuir los niveles de deuda una vez que el panorama
sea más certero. Otra métrica sumamente relevante es el índice de
cobertura del servicio de la deuda (ICD), que debe de situarse por
encima de 1x, el promedio de las Fibras se sitúa alrededor de 4.1
veces, lo cual refleja un sano nivel de cobertura. Las empresas con
los mayores índices de cobertura son las preponderantemente
industriales, mientras que las comerciales y las hoteleras tienen
este índice en niveles más bajos. En específico, las Fibras con el
índice menos elevado son Fibra Shop, FibraHD y Fibra Hotel, con un
ICD de 1.2x, 1.3x y 1.6x, respectivamente.
Niveles de ocupación
Adicionalmente, los
factores de ocupación se encontraban en niveles sólidos antes del
impacto por el coronavirus y los cierres que éste ocasionó.
Prevemos que estos niveles de ocupación se verán afectados durante
el 2T20 y hasta que comience a verse una recuperación. El factor de
ocupación promedio al 1T20 fue de aproximadamente 87.0% y,
excluyendo las Fibras hoteleras y Fibra Storage que cuentan con
niveles por debajo del 70%, el promedio estaría alrededor de 95.9%.
Cabe destacar que las Fibras principalmente enfocadas al segmento
educativo e industriales cuentan con los niveles de ocupación más
altos.
FibraMty, que se
encuentra con un nivel de ocupación de 96.4%, recibe el 47% de sus
ingresos de propiedades industriales a pesar de ser una fibra con
mayor participación en el segmento de oficinas. Las Fibras
preponderantemente comerciales también mantienen niveles elevados
con una ocupación promedio de 93.9%. Finalmente, son las Fibras
hoteleras las que normalmente tienen los factores de ocupación más
bajos, ambas situándose por debajo de 50%, si bien esto se debe a la
naturaleza de la industria, esperamos que éstas sean las propiedades
más afectadas durante este período de incertidumbre, dado a que el
sector del turismo ha recibido un fuerte impacto.
Diversos segmentos
Debido a todo lo
anterior, consideramos que en general las Fibras se encuentran en una
posición sólida para superar la crisis. Creemos que las Fibras
preponderantemente industriales actualmente se encuentran bien
posicionadas para hacerlo, esto debido a una mayor estabilidad,
reflejado tanto en su ocupación como en las demás métricas. La
actividad industrial también ha recibido un golpe por la pandemia;
industrias como la automotriz, de construcción y de minería ya
reiniciaron actividades con el fin de disminuir el impacto.
Por otro lado,
esperamos que sean las propiedades hoteleras las que registren las
mayores caídas en sus indicadores y resultados. La recuperación de
las propiedades hoteleras esperamos sea la más pausada, debido a que
el turismo muy probablemente tomará tiempo en reactivarse; los
intentos de reactivación (como que la Sectur pidiera que el turismo
se considere como actividad esencial) son clave para que la tendencia
se pueda revertir eficientemente, y también dependerá del
desarrollo de la pandemia por Estado. En cuanto a los inmuebles
comerciales, esperamos que el regreso a la normalidad también sea
pausado, debido a que probablemente tardará el regreso de los
clientes a las plazas comerciales y para que el tráfico en las
mismas llegue a niveles similares a los anteriores, también
considerando la aceleración de tendencias como el “ecommerce”
(comercio electrónico). No obstante, creemos que una vez que exista
menor incertidumbre los niveles verán recuperaciones.
Para el sector de
oficinas, que generalmente y con anterioridad ha sido uno de los más
competidos en cuanto a niveles de ocupación y rentas, esperamos que
esta situación continúe. La manera de trabajar será analizada y,
aunque la totalidad de los empleados no estén físicamente en la
oficina, por el momento probablemente se necesitará mantener el
espacio pues los costos de salida son elevados. Posteriormente,
podría haber cambios en la dinámica y densidad de los espacios.
Así como cada uno
de estos segmentos tiene sus riesgos, también tienen su gama de
oportunidades (especialmente cuando el panorama sea más claro), y es
exactamente por ello que consideramos que las Fibras con una mejor
ubicación, diversificación y tamaño, se encuentran en una posición
más sólida ante la crisis. Por lo tanto, si bien el impacto será
considerable, sobre todo en el corto plazo, posteriormente esperamos
ver recuperaciones en el desempeño de los fideicomisos de bienes
raíces.
Consideramos que
Funo tiene una sólida posición defensiva. El panorama que vemos
para la cartera en el largo plazo permanece positivo. Además de ser
la primera y mayor Fibra en el mercado nacional, desde un principio
se ha enfocado en tener una alta calidad de activos bien localizados,
llevando a que el valor de sus propiedades se haya apreciado
constantemente. El fideicomiso recientemente incorporó el portafolio
industrial Titán, lo que situó su ABR (Área 2 Bruta Rentable)
total en 10.2 millones de m e implica un crecimiento de 18% anual y,
dado que no esperamos tanta actividad en el frente de incorporaciones
a nivel del sector, Funo probablemente se muestre paciente ante el
panorama actual y tome las oportunidades que se presenten cuando
exista mayor claridad.
Nos agrada su
equilibrada diversificación del portafolio en propiedades
comerciales, industriales, oficinas y otros; teniendo una elevada
participación de mercado en estos. El leasing spread se mantiene por
encima de la inflación en pesos y los factores de ocupación en
niveles saludables. Cabe destacar que la vida promedio de su deuda es
de 11.9 años, su próximo vencimiento es en diciembre del 2022, y
anunciaron la disposición del 50% de su línea de crédito ligada a
la sostenibilidad y la decisión de distribuir el 50% del AFFO (Flujo
Operativo Ajustado) mientras se evalúa la situación.
El fideicomiso
mantiene crecimientos de alrededor de 6% en ingresos y NOI, esto
obedece en parte al crecimiento mediante adquisiciones. Por otro
lado, la adquisición de La Perla fue frenada indefinidamente, con
ello Fmty logró mantener estos recursos a su disposición y, dadas
las circunstancias, éste es un buen momento para contar con mayor
liquidez. Esta mayor liquidez proviene de los recursos obtenidos de
la segunda colocación bajo el programa multivalor. Si bien no
esperamos que alcancen las metas que originalmente tenían para el
2020 en cuanto al valor total de sus inmuebles, consideramos que,
dado el entorno, es mejor contar con estos recursos hasta que exista
mayor visibilidad y, posteriormente, seguir con las oportunidades de
compra. Si bien no es un portafolio de gran tamaño, con 58 inmuebles
y 708 mil m de ABR, nos parece adecuada su diversificación, ya que
cuenta con un elevado porcentaje de ingresos provenientes de oficinas
y del sector industrial. Así también geográficamente, porque 65%
de sus ingresos vienen de Nuevo León, que bajo circunstancias
normales se desempeña mejor que la economía nacional. A pesar de lo
anterior, cabe destacar que existe una elevada dependencia de un
inquilino, este es el caso de Whirlpool (20.6% ingresos), pero esta
dependencia debería disminuir una vez que retomen la integración de
las propiedades en el pipeline. Por otro lado, la Fibra anunció que
hará sus distribuciones mensualmente, si bien esto disminuye los
recursos, está premiando a los inversionistas y demuestra la
confianza de la administración. Finalmente, el fideicomiso no tiene
vencimientos importantes hasta mediados del 2022, y su LTV e ICD se
encuentran en niveles saludables, mejores a los del mercado.
Fibra HD
Fibra HD registró
un decremento en sus ingresos y NOI, ya que durante el 2019 sólo
agregó una propiedad, con ello el portafolio cerró con 41 inmuebles
y 309.8 2 mil m . Si bien han hecho un trabajo eficiente en la
comercialización del portafolio, lo anterior no ha sido suficiente
para reactivar los ingresos por la falta de crecimiento del
portafolio. Dado el entorno actual no esperamos que la situación de
la Fibra se revierta pronto. En cuanto a los ingresos provenientes de
sus propiedades actuales existe una buena diversificación: 57%
comercial, 17% industrial, 14% educación y 12% en oficinas. También
tienen una adecuada diversificación geográfica, con sus propiedades
distribuidas en 19 estados. En cuanto a su posición financiera, la
disposición de su línea de crédito con BBVA por $500mdp y el haber
diferido los pagos de las distribuciones hasta nuevo aviso les
permite tener más recursos a su disponibilidad mientras se
desarrolla esta crisis. Sin embargo, tanto su LTV como su ICD están
en niveles sumamente cercanos a los límites requeridos por la
comisión, lo cual no es óptimo. Dado que llevó a cabo la
amortización anticipada voluntaria del total de los certificados
FIBRAHD18U, esto ayudará a disminuir su LTV a niveles más
saludables.
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