Monterrey, Nuevo León, a 26 de octubre de 2023 – Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del tercer trimestre de 2023 (“3T23”).
Comentarios destacados del periodo
Fibra Mty tiene más de 90 millones de dólares en requerimientos de expansiones industriales.
Tras otro trimestre con múltiples requerimientos de expansiones industriales, al cierre del 3T23, las expansiones suman un total estimado mayor a US$ 90 millones con tasas de capitalización alrededor de 10%, (US$ 49 millones ya firmados y en proceso de construcción, US$ 19 millones en fase final de negociación y US$ 22 millones en etapa inicial). De concluirse todos los proyectos de expansión, el portafolio industrial estaría incrementando en más de 100 mil m2 (aproximadamente 53 mil m2 se encuentran en proceso de construcción). Para hacer frente al financiamiento de los desarrollos, Fibra Mty firmó una línea de crédito bilateral con Scotiabank por US$ 63.0 millones. Dicha línea tiene el beneficio de tener un solo pago de intereses y capital al vencimiento de cada disposición de tal manera que pueden ser identificadas fácilmente como costo financiero del desarrollo y evita destinar el flujo de la operación de arrendamiento para el pago del servicio de la deuda de la construcción. La línea de crédito devenga intereses a una tasa variable con una sobretasa menor a 150 puntos base y tiene una vigencia de hasta 18 meses. La administración tiene el objetivo de sustituir el saldo dispuesto con deuda a plazo una vez que comience el flujo de la renta de cada expansión. El 20 de septiembre de 2023, Fibra Mty concluyó con el segundo cierre del portafolio Zeus por un monto de US$ 45.2 millones (más el impuesto al valor agregado), el cual incluye la adquisición de tres naves industriales y una reserva territorial de 818,291 m2 ubicada principalmente en el mercado de Puebla. La Administración continúa evaluando el uso de la reserva territorial para la generación de flujo de efectivo adicional para los inversionistas incluyendo expansiones, desarrollos built-to-suit o la desincorporación de terrenos en línea con lo permitido por la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por así convenir a las partes, el monto de este segundo cierre se liquidará el próximo 31 de octubre de 2023. Al 30 de septiembre de 2023, el Fideicomiso cuenta con una capacidad de endeudamiento por hasta US $255 millones para futuras transacciones – incluyendo expansiones – y mantenerse dentro de su rango objetivo de 25-35% de apalancamiento. Fibra Mty cerró el 3T23 con 106 propiedades en su portafolio, incluyendo 19 para uso de oficinas, 81 para uso industrial y 6 para uso comercial. Al cierre del 3T23, Fibra Mty registró un total de 1,645,942 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 30 de septiembre de 2023 fue de 95.8%, calculada por ABR. Por otro lado, la reserva territorial registró un total de 882,723 m2. En el sector industrial, Fibra Mty firmó un contrato de expansión en el estado de Aguascalientes por una inversión estimada total de US $10.1 millones, mismo que generará un Ingreso Operativo Neto (“ION”) anual de US$1.1 millones. Se estima que este espacio empiece a generar rentas en el 3T24. Adicionalmente por aumento de alcance, la expansión en Nuevo León incrementó la inversión original en US $4.4 millones los cuales generarán un Ingreso Operativo Neto anual adicional de US$0.4 millones. Por otro lado, los niveles de ocupación incrementaron de 98.7% a 98.9% durante el 3T23, considerando los contratos en negociación, se estima llevar la ocupación por encima del 99.0% antes del cierre de año. En el sector de oficinas, el desempeño del portafolio se vió beneficiado por el incremento de ocupación al pasar de un 73.0% en el trimestre anterior a 73.8% al cierre del 3T23. La ocupación se dio principalmente en el mercado de Monterrey. La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$19.9 en oficinas corporativas, US $15.9 en oficinas operativas, US $5.5 en naves industriales y US $8.5 en inmuebles comerciales. Los ingresos totales alcanzaron Ps. 578.7 millones, 54.3% por encima del 3T22. El ION fue de Ps. 523.4 millones, 60.4% mayor al 3T22. La UAFIDA del 3T23 alcanzó Ps. 481.2 millones, 62.5% por encima del 3T22. Los márgenes ION y UAFIDA del 3T23 fueron de 90.4% y 83.1%, respectivamente, 340 y 420 puntos base por encima del 3T22. El flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 440.0 millones y Ps. 426.8 millones, respectivamente, 64.4% y 35.9% por encima del 3T22. Este crecimiento fue impulsado por los seis meses de operación del portafolio Zeus, adquirido el 29 de marzo de 2023. La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 3T23, ascenderá a Ps. 426.8 millones, equivalente a Ps. 0.235 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación al cierre del 3T23. Esta distribución representa un rendimiento anualizado del 8.0% respecto al precio de Ps. 11.78 por CBFI al inicio del trimestre. El rendimiento anualizado de nuestro CBFI fue 190 puntos base por encima del rendimiento ponderado de los bonos gubernamentales a 10 años emitidos en México y Estados Unidos (M10 y UMS, respectivamente) al inicio del trimestre. El tipo de cambio promedio de la cobranza durante el 3T23 fue de Ps. 17.1169 por dólar, una apreciación de 15.8% y de 3.0% en comparación con el tipo de cambio promedio del 3T22 y 2T23, respectivamente. Debido a la alta ponderación de ingresos dolarizados en el portafolio de Fibra Mty, dicha apreciación tuvo un efecto importante en las métricas operativas y financieras del periodo detalladas a lo largo del presente reporte. El tipo de cambio de cobranza promedio ponderado del periodo de nueve meses de enero a septiembre de 2023 se ubica en Ps. 17.6339 por dólar. Tal y como lo mencionamos en nuestro reporte del 2T23, con la reducción en el gasto financiero por el prepago de las líneas de crédito revolventes de US$ 183.0 millones con los recursos provenientes de la segunda liquidación de la suscripción preferente de capital recibidos el 5 de abril de 2023 y de la devolución del IVA de la adquisición de Zeus recibidos el 23 de junio del mismo año, Fibra Mty se encuentra en buen camino para cumplir con la parte alta de la guía de resultados 2023 por noveno año consecutivo.
Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty “El crecimiento nunca es un golpe de suerte; es el resultado de esfuerzos trabajando en conjunto” - James Cash Penney Durante el 3T23 el portafolio se benefició de una retención de prácticamente el 100% de los inquilinos, al mismo tiempo que se incrementó la ocupación tanto en el portafolio industrial como en el de oficinas. La actividad comercial del periodo logró mantener el perfil de vencimientos ponderado al ingreso del portafolio en 5 años, el más largo de la industria. En materia del crecimiento: El pasado 20 de septiembre de 2023, se concluyó el segundo cierre del portafolio Zeus por un monto de US$ 45.2 millones (más el impuesto al valor agregado), el cual incluye la adquisición de tres naves industriales y una reserva territorial de 818,291 m2 ubicada principalmente en el mercado de Puebla. Vale la pena resaltar que, en línea con el modelo de negocio, se continúan evaluando diferentes alternativas para la generación de flujo de efectivo adicional en esta reserva territorial, incluyendo sin limitar, expansiones para arrendatarios existentes y/o la desincorporación de terrenos para desarrollo en los términos permitidos por la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Este segundo cierre será liquidado el próximo 31 de octubre de 2023. Por segunda ocasión, durante el 3T23 se tuvieron un número sin precedentes de requerimientos para realizar expansiones en los edificios industriales del portafolio. Al 30 de septiembre del 2023 se tiene un potencial de más de US$90 millones en expansiones con una tasa de capitalización promedio de aproximadamente 10.0%, de los cuales US$ 49 millones ya se encuentran firmados y en proceso de construcción, US$ 19 millones se encuentran en fase final de negociación, mientras que los US$ 22 millones remanentes se encuentran en etapas preliminares. Una vez concluidas las construcciones, el área bruta rentable se incrementaría en más de 100 mil m2 (aproximadamente 53 mil m2 se encuentran en proceso de construcción) además de extender el plazo de vencimiento de los contratos de arrendamiento actuales, todo lo anterior en beneficio a las características defensivas del portafolio de Fibra Mty. A la fecha del presente reporte se tienen identificados más de US$ 1,200.0 millones en posibles transacciones de compraventa en el sector industrial, sobre las que se está avanzando para concretar acuerdos de adquisición por aproximadamente US$ 280.0 millones durante la primera mitad del 2024. Derivado de la posición financiera del Fideicomiso al cierre del 3T23, aún se cuenta con una capacidad de endeudamiento de hasta US$ 255 millones para aprovechar oportunidades en el mercado y mantener un nivel de endeudamiento dentro del rango objetivo (25-35%). Estos US$ 255 millones, serían utilizados para concluir las expansiones ya firmadas y otras transacciones de crecimiento. Vale la pena enfatizar que la Administración analiza continuamente el comportamiento de tasas de interés y otros factores macroeconómicos para tomar decisiones estratégicas en el portafolio de propiedades, priorizando el beneficio en el largo plazo de los inversionistas de Fibra Mty.
En materia de financiamientos, para hacer frente a nuestro crecimiento, el pasado 11 de septiembre de 2023, se firmó una línea de crédito bilateral con Scotiabank por un monto de US$ 63 millones para usarse específicamente en expansiones. Dicha línea tiene la bondad de tener un solo pago de interés y principal al vencimiento de cada disposición, de tal manera que se puede segregar los intereses destinados a dichas expansiones y por ende evitar el uso de flujo de la operación para el pago del servicio de la deuda. La línea de crédito devenga intereses a una tasa variable con una sobretasa menor a 150 puntos base y tiene una vigencia de hasta 18 meses. La administración tiene el objetivo de sustituir el saldo dispuesto con deuda a plazo una vez que comience el flujo de la renta de cada expansión. En este sentido, aún se cuenta con US$ 150 millones disponibles de la línea de crédito sindicada lidereada por Banorte la cual tiene un vencimiento hasta marzo de 2030. Antes de concluir, los invito a leer nuestro Informe de Sustentabilidad 2022, en el cual fue publicado el Plan Estratégico de Sustentabilidad 2023-2025 aprobado por la Comisión ASG de Fibra Mty. Este instrumento favorece a la creación de valor económico, social y ambiental, articulando las iniciativas y procesos internos con las tendencias globales y los resultados esperados, y de esta manera mejorar continuamente el desempeño sustentable del fideicomiso.
Comprometidos con la transparencia y rendición de cuentas, este informe contó con un aseguramiento limitado independiente. Adicionalmente, como una muestra de la dedicación para alinear la estrategia de sustentabilidad con la estrategia de negocios, Fibra Mty completó la evaluación de sustentabilidad corporativa de Standard & Poors, el Corporate Sustainability Assesment (“CSA” por sus siglas en inglés”) del año 2023, cuyos resultados se esperan recibir durante el mes de noviembre. Así mismo, en cumplimiento a los compromisos adquiridos públicamente como signataria de los Principios de Inversión Responsable de las Naciones Unidas, Fibra Mty remitió su reporte anual de actividades de inversión responsable a este organismo. Los resultados de la evaluación correspondiente serán publicados durante el cuarto trimestre de 2023.
Me enorgullece mencionar que, con los resultados al 30 de septiembre de 2023 y considerando el desempeño del portafolio y de las estrategias implementadas por la Administración, nos encontramos en buen camino para cumplir con el rango alto de la guía de resultados por noveno año consecutivo. De igual manera, me gustaría enfatizar que el ambiente macroeconómico posiciona a Fibra Mty como una inversión atractiva al contar con contratos de arrendamiento de largo plazo, denominados en dólares y mayormente ligados a la inflación. Por otro lado, el ambiente de tasas de interés incentiva a empresas desarrolladoras a vender activos para continuar satisfaciendo la demanda del mercado, para ello, Fibra Mty cuenta con mayor flexibilidad financiera en comparación con otros jugadores del mercado para aprovechar estas oportunidades, ya sea a través del uso de líneas de crédito o bien a través de emisiones adicionales de capital. |
