La vivienda representa más de la mitad de los activos no financieros de los hogares y con apreciación histórica cercana al 7% estimamos que se mantendrá así en el largo plazo.
La Construcción se detiene al cierre del 2022, con un avance de sólo 0.4%, por lo que la recuperación del sector se mantiene lejana pese a la mejora de la Obra Civil que suma su segundo año consecutivo de crecimiento.
El número de créditos hipotecarios otorgados durante 2022 es menor con respecto al 2021 en 8.9%, mientras que el monto bajó 4.9% en términos reales. Si bien era de esperarse una menor colocación de crédito ante la extraordinaria originación del 2021, la contracción fue mayor a la prevista.
De los créditos otorgados por la banca, diez entidades promedian valor de la vivienda por arriba de dos millones de pesos; con lo que se confirma el avance regional de la vivienda media y residencial.
La vivienda aporta el 54.4% del valor de los activos no financieros de los hogares. La aportación de la vivienda a la riqueza patrimonial de las familias tiene una perspectiva positiva de largo plazo al asociar el nivel esperado de apreciación de la vivienda en México.
Aumenta la participación de la vivienda media y residencial nueva a nivel nacional en los Institutos públicos y en la banca. En 2022 el 50% de los créditos para adquisición de vivienda nueva correspondieron a vivienda media o superior.
El Informe “Situación Inmobiliaria” de BBVA México, correspondiente al primer semestre de 2023, destaca que pese a la menor colocación de crédito hipotecario total, la banca comercial otorgó un mayor monto de crédito para adquisición de vivienda y casi alcanza los 250 mil millones de pesos para un total de 120 mil créditos, con lo que la hipoteca promedio para este producto en particular superó los 2 millones de pesos.
Estas cifras confirman el avance de la demanda por vivienda en segmentos medios y residenciales, que incluso se observa a nivel estatal, dado que 10 entidades promedian créditos hipotecarios por arriba de los 2 millones de pesos. La mayoría de estas entidades también concentran el mayor número de créditos y de población.
En el informe también se muestra que el fuerte avance del 4.0% del PIB de Obra Civil no compensa la caída del 2.4% del PIB de la Edificación, tal que el sector de la Construcción acelere el paso hacia una recuperación, entendida como el nivel del PIB del 2018. Este resultado positivo de la Obra Civil se espera también en el 2023, con el mismo fundamento del año previo, a saber, una alta inversión de recursos públicos destinados a la obra pública, principalmente de infraestructura energética.
En contraste, en la Edificación no se espera un cambio de tendencia al no dinamizarse la demanda por vivienda nueva, en particular del segmento de interés social. La oportunidad para este subsector podría llegar por la Edificación Productiva, principalmente en naves industriales y centros de distribución conforme se concreten las inversiones industriales, por ejemplo, por el proceso de nearshoring.
En 2023, se estima un crecimiento del 2.2% de este sector gracias al aumento de más del 20% en términos reales de los recursos dirigidos a obra pública indicados en el presupuesto de la federación, así como también por una menor presión inflacionaria de los insumos para la construcción, cuya apreciación ya bajó del 10%.
El informe “Situación Inmobiliaria” muestra que la demanda por créditos hipotecarios se contrae tanto del lado de los institutos públicos como por parte de la banca. En el primer caso 11.1% en el número de préstamos y 11.5% en monto; mientras que en el segundo, 3.5% en número de créditos y 0.6% en monto. No obstante, esto se debe a una menor colocación de otros productos hipotecarios, como son el pago de pasivos, cuya ventana de oportunidad se cierra por el incremento de tasas de interés, pero también por una menor solicitud de créditos para adquisición de vivienda de interés social.
A pesar de lo anterior, la banca logró colocar un mayor monto de crédito para adquisición de vivienda, tanto nueva como usada, por 247 mil mdp en 2022, que representan un 3.5% más que en 2021. De esta forma, el monto promedio del crédito hipotecario bancario para adquisición de vivienda pasó de $1,942 a $2,054 miles de pesos, superando por primera vez los dos millones de pesos.
En la perspectiva regional, la condición estructural de alta concentración del crédito hipotecario se mantiene en general, cinco entidades acumularon el 53.4% del monto de crédito hipotecario bancario durante 2022, aunque Quintana Roo desplazó a Guanajuato de la quinta posición. Por otro lado, 14 estados presentaron una apreciación de la vivienda superior al 10%, siendo, una vez más, las entidades con enfoque turístico las líderes: Quintana Roo con 14.7% y Baja California Sur con 14.5% de acuerdo con el índice de precios de la Sociedad Hipotecaria Federal.
En el informe “Situación Inmobiliaria” se retoman los resultados de la Encuesta Nacional sobre las Finanzas de los Hogares 2019, cuyos resultados muestran que la vivienda es el activo de mayor valor en el patrimonio de los hogares en México, en promedio 678.5 mil pesos de 2019 que representa el 54.4% de los activos no financieros. Por lo que al considerar los niveles históricos de apreciación de la vivienda, 6.9% anual en promedio del 2005 al 2022, así como las expectativas sobre este indicador, 7.6% en promedio anual para el siguiente lustro, se concluye que la vivienda se mantendrá como el principal activo patrimonial de las familias.
Además de la vivienda, el ahorro para el retiro es otro de los activos que más impacto positivo de largo plazo tienen en la riqueza de las familias, en promedio 169.1 mil pesos de 2019; no obstante, por la diferencia en el valor promedio, la vivienda continuará siendo la que más aporte a este rubro.
Por último, el informe “Situación Inmobiliaria” analiza la participación por segmentos de valor en la adquisición de vivienda nueva entre 2019 y 2022. Mientras que en 2019 los segmentos económico y popular representaban el 32.3% del monto de la adquisición de vivienda nueva en 2022 este porcentaje es de 28.9% cediendo terreno a la vivienda tradicional en los Institutos públicos y a la media y residencial en la banca. La vivienda nueva ha disminuido su participación en la demanda total, pero mantiene posibilidades de expansión en mercados locales donde el crecimiento económico y la generación de empleo son esperados.
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