Monterrey, N.L. a 22 de julio de 2020 – Fibra Mty (BMV:
FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces
administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del
segundo trimestre de 2020 (“2T20”). Las cifras presentadas en este
reporte han sido preparadas de conformidad con las Normas
Internacionales de Información Financiera (NIIF, “IFRS” por su acrónimo
en inglés), están expresadas en millones de pesos mexicanos (Ps.),
salvo que se indique lo contrario, y podrían variar por redondeo.
Resumen de Datos Operativos y Financieros Relevantes (2T20)
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Habiendo
transcurrido cuatro meses desde el inicio de la pandemia COVID-19,
continúa incierto el impacto total que tendrá este brote en los Negocios
y por consiguiente el impacto que éste causará en los arrendatarios de
Fibra Mty. En función a esto, el Administrador ha realizado su segunda
evaluación preliminar de la situación actual conforme a la información
disponible. En la sección de Desempeño Financiero del presente reporte
está disponible un resumen de la estrategia de Fibra Mty para enfrentar
su riesgo financiero y sus principales impactos a la fecha del presente
reporte.
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En
función a los cambios en el entorno económico que ha traído consigo la
pandemia mundial, el pasado 15 de julio, el Comité Técnico aprobó la
modificación de la guía de distribución 2020, para quedar en un rango de
Ps. 1.0300 - 1.0500 y Ps 1.0501 - 1.0700 por CBFI, considerando un tipo
de cambio entre Ps. 21.50-22.50 y Ps. 22.51-23.50, respectivamente.
Este cambio considera los efectos macroeconómicos de reducción de tasa
de interés en las inversiones gubernamentales y la pausa en las
adquisiciones debido a la incertidumbre del mercado inmobiliario, así
como la depreciación del peso frente al dólar.
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Fibra
Mty refinanció el crédito quirografario con HSBC por US$35.0 millones
con una disposición del crédito sindicado HSBC el 8 de junio del 2020
por la misma cantidad. Esta acción permitió extender el vencimiento de
los US$35.0 millones de marzo 2022 hasta diciembre del 2024.
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Fibra
Mty cerró el 2T20 con 59 propiedades en su portafolio, incluyendo 18
para uso de oficinas, 35 para uso industrial y 6 para uso comercial.
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Al
cierre del 2T20, Fibra Mty registró un total de 708,520 m2 de Área
Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 30 de junio de 2020 fue
de 96.4%, calculada por ABR.
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La
renta promedio por metro cuadrado fue de US$17.2 en oficinas
corporativas, US$13.6 en oficinas operativas, US$4.6 en naves
industriales y US$6.2 en inmuebles comerciales.
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Los ingresos totales alcanzaron Ps. 358.9 millones, 21.0% por encima del 2T19.
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El ingreso operativo neto (“ION”) fue de Ps. 329.3 millones, 23.2% mayor al 2T19.
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La UAFIDA del 2T20 alcanzó Ps. 302.5 millones, 25.3% por encima del 2T19.
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Los márgenes ION y UAFIDA del 2T20 fueron de 91.8% y 84.3%, 170 y 290 puntos base por encima de los márgenes del 2T19.
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El
flujo de Operación (“FFO”) fue de Ps. 279.2 millones, 41.5% por encima
del 2T19, mientras que el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se
situó en Ps. 260.0 millones, 39.2% por encima del 2T19.
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Como
lo mencionamos en nuestro reporte del 1T20, las distribuciones de
efectivo generadas a partir del 1 de enero de 2020, se realizan de
manera mensual, con la intención de homologar los periodos de tiempo de
entrega entre cada una de ellas. El calendario de distribuciones 2020
está disponible en la sección de Distribución por CBFI del presente
reporte.
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La
distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty
del 2T20, ascenderá a Ps. 260.0 millones, equivalente a Ps. 0.270 por
CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación a la fecha del
presente reporte, lo cual representa un rendimiento anualizado de 11.0%
respecto al precio de Ps. 9.84 por CBFI al cierre del 1T20, e incluye el
efecto favorable generado por la depreciación del peso frente al dólar
durante el 2T20.
Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty:
“Los pronósticos generalmente nos dicen más de la persona que pronostica, que del futuro”
Warren Buffett
La
pandemia que estamos viviendo nos confirma que es indispensable
mantener un enfoque de largo plazo. Pensamos que dentro de los procesos
de adaptación a las condiciones que estamos viviendo toma especial
relevancia el que empresas líderes en sus respectivas industrias
pongamos la muestra manteniendo una mejora continua de nuestros
estándares de gobierno corporativo, cuidado ambiental y responsabilidad
social, que contribuyen al desarrollo sustentable de nuestro planeta,
así como a una sana convivencia entre los negocios y la sociedad, que
nos permita ofrecer resultados sustentables y reiterar nuestro
compromiso con generaciones actuales y futuras.
Al
ser la incertidumbre una de las principales condiciones que prevalecen
en el ambiente, quisiera compartir con ustedes algunas de las
estrategias que hemos instrumentado en los últimos 4 meses, con la idea
de mantener la solidez de nuestra Fibra:
1.
Durante marzo y abril realizamos un análisis de riesgos financieros, al
proyectar distintos escenarios adversos, con la idea de identificar los
principales riesgos y, así poder instrumentar las estrategias que nos
permitan mitigar sus posibles consecuencias.
2.
Desde abril, hemos realizado ajustes financieros enfocados a contener
dichos riesgos, suspendiendo temporalmente los procesos de
adquisiciones, con el objeto de preservar nuestra liquidez, diseñando
una estrategia de tesorería para reducir los riesgos de la volatilidad
cambiaria y, finalmente, ampliando los plazos de los créditos con
vencimientos más cercanos.
3.
Desde abril iniciamos un proceso de acercamiento a nuestros inquilinos
para entender a profundidad su situación particular y poder apoyar en
mejor forma a quienes realmente lo necesitaran.
4.
Adaptamos las condiciones operativas y tecnológicas de nuestros
edificios ante el eventual regreso de los usuarios, a través de procesos
de sanitización, controles de higiene y cumplimiento con protocolos de
autoridades federales y locales. Adicionalmente estamos haciendo mejoras
a través de la instrumentación de soluciones tecnológicas que
permitirán crear una experiencia única a los usuarios de nuestros
edificios, con lo cual iniciamos la transformación digital en los
edificios de Fibra Mty.
Si
bien durante este trimestre obtuvimos resultados sobresalientes,
estamos conscientes que la incertidumbre permanece en el entorno. Estoy
convencido que el mantener flexibilidad en nuestro balance nos permitirá
enfrentar mejor esta situación de manera que nos encontremos preparados
para aprovechar las oportunidades que ofrezcan los mercados.
Desempeño Financiero
COVID-19 2T20
La
pandemia mundial causada por el COVID-19 se ha propagado aceleradamente
dejando un número significativo de personas infectadas. Las medidas
necesarias adoptadas por los gobiernos para contener el virus han
afectado a la actividad económica, lo que a su vez tiene implicaciones
en la información financiera.
Las
restricciones implementadas para prevenir la transmisión del virus
tuvieron un impacto inmediato en sectores como el turismo, el
transporte, el comercio minorista, el entretenimiento, la manufactura y
están afectando a la mayoría de los sectores de negocio.
Dado
lo anterior, la recuperación de la economía mundial y nacional, hasta
el momento de la publicación de este reporte del 2T20, sigue siendo
incierta, por lo que valorar los efectos totales de esta coyuntura en el
desempeño operativo y financiero de Fibra Mty dependerá del curso que
tome dicha condición en los próximos meses, en función de diversos
factores, y del impacto que ocasione en los segmentos donde participa la
Compañía.
Ante
estos retos, la situación financiera de Fibra Mty le permitirá seguir
manteniendo un buen margen de maniobra para enfrentar los impactos que
esta emergencia pueda ocasionarle. La emisión de capital realizada el 28
de octubre del 2019, así como su moderado nivel de deuda, mitigará los
eventuales impactos que pudiera tener esta contingencia.
(1) Nivel de Apalancamiento igual a Deuda Total/Activos Totales.
(2) (Deuda – Efectivo) / (Total de Activos – Efectivo).
Fibra
Mty mantiene los niveles de efectivo más altos desde su nacimiento, los
cuales representaron 18.8% y 21.2% del total de sus activos al 2T20 y
4T19, respectivamente. Por su parte, el apalancamiento representó un
31.5% y 27.9% al 2T20 y 4T19. Así mismo, descontando el efectivo en
caja, el apalancamiento neto se ubicó en 15.6% y 8.5% al 2T20 y 4T19.
Habiendo
transcurrido cuatro meses desde el inicio de esta pandemia, continúa
incierto el impacto total que tendrá el brote del COVID-19 en los
Negocios y por consiguiente el impacto que éste causará en los
arrendatarios de Fibra Mty. En función a esto, el Administrador ha
realizado su segunda evaluación preliminar de la situación actual
conforme a la información disponible. No obstante, por las
consideraciones mencionadas anteriormente, dicha información pudiera
estar incompleta o sufrir modificaciones. De los resultados de dicha
segunda evaluación preliminar, se destaca lo siguiente:
· Cartera.
Fibra
Mty mantiene una diversificación en el giro económico de sus clientes
que le permite minimizar la dependencia en los ingresos a un sector o
cliente específico. Aunado a lo anterior, el hecho de que la base de
clientes corresponde mayormente a inquilinos institucionales, ha
favorecido hasta el momento, la recuperación de cartera en periodos
menores a 30 días, y por ende, a un muy bajo riesgo de incobrabilidad.
Como se indica en la política contable revelada en los estados
financieros consolidados, para determinar si una cuenta por cobrar debe
estimarse como incobrable, la administración sigue un enfoque de
pérdidas crediticias esperadas, el cual considera la probabilidad de que
un inquilino incumpla y, en caso de incumplir con su pago, cuánto se
estima recuperar de dicha cuenta por cobrar, teniendo en cuenta la
facultad de aplicación de los depósitos en garantía recibidos al iniciar
cada contrato de arrendamiento.
Dada
la situación actual, la administración de Fibra Mty realiza un
seguimiento puntual a las expectativas de cobranza, con la finalidad de
identificar si, en las estimaciones de incobrabilidad, la probabilidad
de incumplimiento y la severidad de la pérdida en caso de que se
materialice un incumplimiento, debieran modificarse. En este sentido, la
exposición al riesgo está basada en las cuentas por cobrar vigentes al
cierre de cada mes y la severidad de la pérdida será calculada tomando
en cuenta los depósitos en garantía que el inquilino tenga vigentes y
que no hayan sido aplicados.
La
Compañía tiene una sólida y cercana relación con sus inquilinos y se
mantiene alerta de sus requerimientos. De esta forma, durante el 2T20,
Fibra Mty realizó un esfuerzo conjunto con sus inquilinos, mediante el
cual, en los casos que así lo requirieron aplicó los depósitos en
garantía mediante convenios modificatorios que le permitieron conservar
liquidez a ambas partes, al mismo tiempo que garantizaron la
recuperación posterior de dichos depósitos en plazos que oscilan entre
los 12 y 24 meses; y en otros casos, se acordaron cobranzas diferidas
que se traducirán en la recuperación de ingresos generados en el 2T20
durante el año 2021. De esta forma, la recuperación de cartera al cierre
del 2T20, se ha mantenido en niveles cercanos al 100%.
