El valor de capitalización de mercado de Fibra Mty superó los 4,000 millones de dólares, posicionándola como la segunda emisora de bienes raíces industriales más grande de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Fibra Mty recibió mejoras en sus calificaciones crediticias por parte de S&P Global Ratings y Fitch Ratings.
El 26 de junio de 2026 la FIBRA dirigida por Jorge Avalos Carpinteyro, anunció que su valor en libros por certificado se incrementó en aproximadamente 9% en dólares derivado de la adquisición de Fibra Macquarie.
El 29 de mayo de 2026, Fibra Mty concluyó exitosamente la adquisición, mediante una Oferta Pública de Adquisición “OPA”, del 80.69% de los CBFIs en circulación de Fibra Macquarie, con clave de pizarra FIBRAMQ 12 (“Fibra Macquarie”, “Fibra MQ” o “FMQ”). Como resultado de la adquisición, las cifras del 2T26 de Fibra Mty incorporan un mes de operación de Fibra MQ. Asimismo, las métricas de desempeño financiero incluyen la participación proporcional en sus negocios conjuntos y excluyen las participaciones no controladas, tanto el Fideicomiso en el que Fibra MQ mantiene una participación del 25.00%, como la participación no controlada del 18.62% en Fibra MQ atribuible a terceros distintos de Fibra Mty.
El portafolio adquirido está integrado por 246 propiedades industriales y 8 propiedades comerciales. Adicionalmente, Fibra Macquarie mantiene una co-inversión al 50% con Frisa Desarrollos Comerciales, S.A. de C.V., que comprende 9 propiedades comerciales adicionales. En conjunto, el área bruta rentable total de dichas propiedades asciende a 3,427,298 m2.
Con un valor empresa (Enterprise Value o “EV” por sus siglas en inglés) superior a Ps. 48,000 millones, la transacción representa la OPA de mayor escala realizada en México en más de una década.
Además de los efectos en los indicadores financieros y operativos detallados a lo largo del presente reporte, como resultado de esta transacción:
El valor en libros por CBFI en dólares de Fibra Mty incrementó aproximadamente 9% para posicionarse en US$ 0.76 (equivalente a Ps. 13.27 al 30 de junio de 2026).
El valor de capitalización de Fibra Mty superó los US$ 4,000 millones, posicionándola como la segunda emisora de bienes raíces industriales más grande listada en la Bolsa Mexicana de Valores.
Fibra Mty recibió mejoras en sus calificaciones crediticias por parte de S&P Global Ratings y Fitch Ratings.
El volumen promedio diario operado de los CBFIs en el mercado bursátil incrementó a US$ 5.4 millones durante el 2T26.
El 18 de junio de 2026 Fibra Mty realizó una distribución de efectivo cuyo monto incluía el mes de marzo del flujo generado por Fibra Mty y los tres meses de distribución del 1T26 de Fibra Macquarie.
La contraprestación transferida para la adquisición de Fibra Macquarie, incluyendo los costos de la transacción, se compone de la siguiente manera:
| | CBFIs adquiridos de Fibra MQ | CBFIs emitidos de Fibra Mty | Precio | Contraprestación total (en millones) |
Efectivo pagado | 105,475,061 | | | Ps. 4,955 (2) |
CBFIs emitidos | 537,899,079 | 1,721,277,018 | Ps. 14.23(1) | Ps. 24,494 |
Total | 643,374,140 | | | Ps. 29,449 (3) |
Precio de Fibra Mty al cierre del 29 de mayo de 2026.
Incluye Ps. 314.6 millones correspondientes a costos de la OPA.
Considerando la combinación de las formas de pago y un total de 643,374,140 de CBFIs de Fibra MQ adquiridos, el equivalente del precio pagado asciende a Ps. 45.28 por cada CBFI de Fibra Macquarie.
Una vez considerando los pasivos de manera proporcional, y aislando los costos relacionados con la OPA, la adquisición asciende a Ps. 48,086 millones (alrededor de US$ 2,800 millones calculados con un tipo de cambio de Ps. 17.3505 por dólar al 29 de mayo de 2026) y está integrado de la siguiente manera:
| | Monto en millones de pesos (1) |
Contraprestación Total | 29,449 |
- Costos de la OPA | 315 |
Contraprestación sin Costos | 29,134 |
+ Pasivos proporcionales | 18,952 (2) |
Precio de Adquisición | 48,086 |
Los resultados pueden presentar variaciones por redondeo
Pasivos de Ps. 23,486 millones por 80.69%
Los efectos en el estado de posición financiera al cierre de mayo de 2026, se pueden apreciar en la gráfica a continuación:
(cifras en millones de pesos)
Participación no controladora derivada de la transacción
A partir de la fecha de adquisición, los estados financieros consolidados de Fibra Mty incluyen el 100% de los activos, pasivos, ingresos y gastos de Fibra Macquarie, identificando la participación no controladora correspondiente a los CBFIs de Fibra MQ que no han sido adquiridos, así como la participación no controladora proveniente directamente de los estados financieros consolidados de Fibra Macquarie.
Al 30 de junio de 2026, tras la adquisición de CBFIs adicionales de Fibra Macquarie en el mercado secundario, Fibra Mty mantiene una participación total de 81.38%, por lo que se reconoce una participación no controladora del 18.62%.
Acuerdo para la internalización de la administración de Fibra Macquarie
El 26 de junio de 2026, Fibra Mty celebró un acuerdo de internalización con Macquarie Asset Management (“MAM”) y Macquarie Infrastructure and Real Assets Holding Pty Limited (“MIRAH”), sujeto al cumplimiento de ciertas condiciones, entre otros propósitos y principalmente, para la internalización de la administración de Fibra MQ.
Con el propósito de preservar la estabilidad operativa y administrativa de Fibra Macquarie, MAM y Fibra Mty acordaron un plan de transición ordenada. Por lo tanto, hasta que se cumplan las condiciones previstas en el acuerdo de internalización, MAM continuará prestando servicios de administración a Fibra Macquarie, de conformidad con el contrato de administración vigente. Una vez cumplidas las condiciones, Administrador Fibra Mty, S.C. asumirá las responsabilidades de administración de Fibra Macquarie. Durante un periodo de transición, MAM permanecerá disponible para brindar apoyo y acompañamiento de conformidad con los términos del acuerdo de internalización.
La contraprestación por internalización asciende a US$172.4 millones, equivalentes a Ps. 3,017.9 millones (considerando el tipo de cambio al 30 de junio de 2026), y será pagado una vez que se cumplan las condiciones establecidas en dicho acuerdo.
La contraprestación de internalización no es directamente atribuible a la adquisición de los activos identificables ni forma parte de la contraprestación transferida por estos, sino que corresponde a la liquidación de una relación contractual preexistente derivada de una decisión de internalizar la administración de Fibra Macquarie.
FIBRA MTY ANUNCIA RESULTADOS DEL SEGUNDO TRIMESTRE 2026
Fibra Mty conforma un gigante inmobiliario con un valor de activos totales superiores a 6,600 millones de dólares y más de 5.5 millones de m² para capitalizar la demanda industrial en México.
Al segundo trimestre 2026, la FIBRA dirigida por Jorge Avalos Carpinteyro, cerró con 383 propiedades en su portafolio, incluyendo 343 para uso industrial, 17 para uso de oficinas, y 23 para uso comercial, expandiendo su capacidad en los principales corredores manufactureros y logísticos del país.
Monterrey, N.L., a 31 de julio de 2026. — Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del segundo trimestre de 2026 (“2T26”), reafirmando la solidez de su modelo de negocio y su disciplina en la ejecución de capital.
Comentarios destacados del periodo:
Al 30 de junio, Fibra Mty cuenta con activos totales de Ps. 115,628.0 millones. Los cuales se conforman principalmente por Ps. 11,616.7 millones en efectivo y equivalentes de efectivo, Ps. 100,600.0 millones en propiedades (incluyendo 97,917.2 millones en propiedades de inversión y los 2,682.8 millones de activos disponibles para la venta) y Ps. 1,820.3 millones en negocios conjuntos.
Posterior al cierre del trimestre, se llevó a cabo la venta de dos propiedades por un valor de Ps. 941.6 millones más IVA.
Al cierre del 2T26, el nivel de endeudamiento se ubicó en 32.8%, por encima del 26.4% registrado al cierre de 4T25. Considerando el efectivo disponible en caja y la capacidad de endeudamiento al cierre del 2T26, Fibra Mty tiene la posibilidad de invertir en el sector industrial una cantidad aproximada de US$680 millones, para posicionar el nivel de endeudamiento en 35% de manera consolidada.
Fibra Mty cerró el 2T26 con 383 propiedades en su portafolio, incluyendo 343 para uso industrial, 17 para uso de oficinas, y 23 para uso comercial. El ABR ascendió a 5,576,600 m2 con una tasa de ocupación de 93.9%, calculada por ABR. Adicionalmente, la reserva territorial de Fibra Mty asciende a 1,149,757 m2, por su parte Fibra Macquarie cuenta con una reserva territorial con un ABR potencial adicional de aproximadamente 765,200 m2.
La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$6.6 en naves industriales, US$21.5 en oficinas corporativas, US$16.8 en oficinas operativas y US$11.1 en inmuebles comerciales.
Dicho lo anterior, los ingresos totales, el ION y la UAFIDA ajustada del 2T26 alcanzaron Ps. 1,197.6 millones, Ps. 1,060.0 millones, y Ps. 969.3 millones, 41.7%, 38.2%, y 37.9% por encima del 2T25.
Los márgenes de ION y UAFIDA ajustada del 2T26 fueron de 88.5% y 80.9%, respectivamente, ubicándose 150 y 210 puntos base por debajo de los márgenes objetivo de 90% y 83%. Esta variación obedece principalmente a la incorporación de un mes de operación de Fibra MQ. Excluyendo dicho efecto, los márgenes de ION y UAFIDA ajustada de Fibra Mty en el 2T26 habrían sido de 90.3% y 82.9%, respectivamente, en línea con sus niveles objetivo.
El Flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 891.9 millones y Ps. 834.5 millones, respectivamente, 36.5% y 32.5% por encima del 2T25.
La distribución total de Fibra Mty correspondiente al 2T26, ascenderá a Ps. 1,094.4 millones, equivalente a 0.2278 por CBFI e incluye: i) el 100% del AFFO generado en Fibra Mty durante el 2T26 por Ps. 694.4 millones, ii) el 95% del AFFO generado por Fibra MQ en el mes de junio de 2026 por Ps. 132.5 millones, y iii) flujos de efectivo recibidos de Fibra MQ que fueron generados en periodos anteriores a la adquisición por Ps. 267.5 millones. La distribución del 2T26 representa un rendimiento anualizado del 6.0% respecto al precio de Ps. 15.24 por CBFI al inicio del trimestre. Dicho rendimiento se encuentra en línea con el rendimiento ponderado de los bonos gubernamentales a 10 años emitidos en México y Estados Unidos (M10 y UMS, respectivamente) al inicio del trimestre, esto debido al incremento en el precio de mercado del CBFI, que registró una apreciación de 29.5% en comparación con el 31 de marzo de 2025.
Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra MTY
“La escala genera oportunidades; la disciplina las convierte en valor.”
Anónimo
“El segundo trimestre de 2026 marcó un punto de inflexión en la historia de Fibra Mty. La conclusión exitosa de nuestra Oferta Pública de Adquisición por los CBFIs de Fibra Macquarie, con una aceptación superior al 80% de sus certificados en circulación, representa la transacción más relevante que hemos realizado y transforma significativamente la escala, diversificación y posicionamiento de nuestra plataforma.
Desde la estructuración de Fibra Mty, quienes participamos en su fundación tuvimos claro que debíamos construirla sobre cimientos sólidos. Por ello, establecimos un modelo de administración internalizada y altos estándares de gobierno corporativo, orientados a reducir potenciales conflictos de interés y transmitir los beneficios generados por el Fideicomiso a nuestros grupos de interés, principalmente inversionistas e inquilinos. Esta transacción confirma la vigencia de esos principios y amplía la responsabilidad que asumimos desde nuestro origen.
El resultado también refleja el reconocimiento de los inversionistas al racional estratégico de la combinación y a nuestra capacidad para ejecutar transacciones complejas con visión de largo plazo. Con la incorporación de Fibra Macquarie, fortalecimos nuestra presencia en los principales mercados manufactureros y logísticos del país y conformamos una plataforma con activos totales superiores a US$6,600 millones.
La integración de MPA, la plataforma de administración inmobiliaria operativa de Fibra Macquarie fortalecerá nuestras capacidades de operación, desarrollo y mantenimiento de propiedades. La experiencia conjunta de ambos equipos permitirá construir una cadena de valor inmobiliaria más sólida y resiliente, integrar propiedades adicionales con mayor rapidez y aprovechar nuevas oportunidades, en beneficio de nuestros inversionistas y de la calidad del servicio a nuestros inquilinos.
Durante el trimestre avanzamos en la planeación de la integración y, posteriormente, celebramos un acuerdo con Macquarie Asset Management para internalizar la administración de Fibra Macquarie. El acuerdo contempla una transición estructurada para preservar la continuidad operativa y administrativa. Una vez concluido el proceso, Fibra Mty asumirá la administración, mientras que Macquarie Asset Management brindará apoyo durante un periodo de transición para facilitar una transferencia ordenada.
La operación también fue reconocida por las agencias calificadoras. S&P Global Ratings elevó nuestra calificación corporativa global de BBB- a BBB, con perspectiva estable, mientras que Fitch Ratings incrementó nuestra calificación nacional de largo plazo y la del CEBURE FMTY20D de AA+ a AAA, con perspectiva estable, y mantuvo la calificación global de BBB- bajo Observación Positiva. Estas acciones reflejan la mayor escala y diversificación del portafolio, así como la solidez de nuestro perfil financiero.
La contribución de Fibra Macquarie a los resultados consolidados del trimestre corresponde únicamente al periodo posterior a la liquidación de la OPA. La preparación de este primer reporte consolidado requirió una coordinación significativa entre ambos equipos. Reconocemos el compromiso, la colaboración y el profesionalismo del personal de Fibra Mty, MPA y la administración de Fibra Macquarie, cuyo trabajo conjunto permitió reportar oportunamente el desempeño financiero y operativo de la plataforma combinada.
Conforme avance la integración, nuestros resultados reflejarán de manera más completa la escala de la plataforma y, gradualmente, las eficiencias asociadas con la transacción. Esta transformación amplía nuestra capacidad para competir, acceder a capital y generar valor, pero también exige responsabilidad y disciplina. Asumimos este reto con la disciplina, transparencia y alineación con los inversionistas que han guiado nuestras decisiones desde el inicio.
Si bien esta carta se concentra principalmente en la OPA y en la integración de Fibra Macquarie, a lo largo del reporte y en los eventos relevantes publicados recientemente podrán observar que continuamos avanzando en otros frentes estratégicos. Entre ellos destacan la optimización de nuestro portafolio de propiedades, la asignación responsable de capital, la administración de pasivos y las acciones orientadas a incrementar la bursatilidad de nuestros CBFIs.
Agradecemos la confianza de nuestros inversionistas, arrendatarios, colaboradores y socios estratégicos. Seguiremos trabajando para convertir la nueva escala de Fibra Mty en una mayor generación de flujo y valor sostenible por CBFI en el largo plazo.”
