1 Introducción
El mundo está viviendo una transición demográfica sin
precedente. La proporción de adultos mayores de 65 años respecto al total de la
población está aumentando por dos razones principales: el aumento en la
esperanza de vida y la caída en el número de hijos promedio por mujer en edad
fértil (fertilidad). Lo anterior tiene, entre sus consecuencias, retos
importantes para el financiamiento de los bienes y servicios que los adultos mayores
demandan como servicios de salud, de cuidados y acceso a una pensión.
El sistema de pensiones cuenta con cuatro pilares, tres
contributivos y uno no contributivo, los cuales no están integrados. A pesar de
que la pensión no contributiva PBAM tiene una cobertura universal, las
pensiones son desiguales y no suficientes para aproximadamente 70-80% de la
población mexicana (CIEP 2017).
Uno de muchos instrumentos de desacumulación de activos que
existen en la literatura y que se han implementado en algunos países de Europa
y Estados Unidos es la hipoteca inversa. Dicho instrumento intenta ofrecer
liquidez a los adultos mayores para aumentar sus ingresos como complemento de
una pensión, o en su caso, permitir que los adultos mayores salgan del mercado
laboral a la edad de retiro.
El objetivo de este boletín es analizar el potencial de
liquidez que proveería este instrumento, específicamente en la Ciudad de México
y el Estado de México, ya que son las únicas dos entidades del país que
reconocen a la hipoteca inversa en sus códigos fiscales.
1.1 Situación de los adultos mayores
Con datos del Censo de Población y Vivienda 2020, en México
se contabilizaron 10.3 millones de adultos mayores de 65 años, equivalentes a
8.2% de la población, de los cuales 54% son mujeres y 46% son hombres. Es
relevante poder identificar el sexo de las personas adultas mayores ya que,
tradicionalmente, las mujeres cuentan con menos pensiones, debido a que en edad
laboral se dedicaron a labores de cuidado o del hogar, los cuales no fueron
remuneradas (Ferreira, Tamez, and Zamarripa 2017).
Las personas adultas mayores en el país pueden tener dos
tipos de pensión: contributiva o no contributiva. En 2019, aproximadamente el
41% de los adultos mayores recibían una pensión contributiva a través de algún
sistema de seguridad social (Villarreal and Macías 2020), mientras que el 59%
restante no era elegible para tener una pensión contributiva. Esta composición
no ha cambiado desde entonces, así como tampoco se ha modificado los montos
desiguales de las pensiones contributivas y no contributivas. En 2023, el gasto
promedio por pensionado de las pensiones contributivas sería de 17 mil pesos
mensuales, comparado con 2 mil 400 pesos mensuales de la pensión no
contributiva.
La configuración del sistema de pensiones, así como las
características propias del mercado laboral mexicano, provocan que los adultos
mayores de 65 años deban continuar trabajando para poder enfrentar sus gastos
en la vejez. Esto implica que no puedan retirarse a la edad típica de
jubilación, y que sean vulnerables a la pérdida de empleo (CIEP 2020). A nivel
nacional, hay una tendencia estable en el porcentaje de personas adultas
mayores que, a pesar de estar en edad de jubilación, decide o se ve obligado a
continuar trabajando. Tomando la información correspondiente al primer
trimestre de la ENOE de 2010 a 2021, el porcentaje de hombres que continuaron
trabajando y que recibieron una remuneración económica a cambio no fue menor a
45% durante todo el periodo.
2 Hipoteca Inversa
Uno de los instrumentos de desacumulación más importantes es
la hipoteca inversa o vitalicia, que tuvo su origen en Gran Bretaña en 1965. La
hipoteca inversa es un préstamo de interés capitalizado, es decir, una
institución financiera concede un préstamo a una persona (en este caso adultos
mayores) y abona el monto otorgado en una sola exhibición o en parcialidades.
El monto aumenta con la edad, además, se suelen otorgar con un tipo de interés
fijo y el crédito se paga una vez que el beneficiario fallece (Tuffin 2004). La
condición para poder acceder a este tipo de instrumentos es que la persona sea
dueña de un bien inmueble para poder convertir su capital inmobiliario en
liquidez.
La experiencia internacional sobre la hipoteca inversa, la
transición demográfica acelerada que experimenta el país y las condiciones
económicas de los adultos mayores, motivaron la discusión para poder adoptar este
instrumento en México. Inspirado por el modelo español, la primera entidad
federativa que incluyó la hipoteca inversa en su legislación fue el Estado de
México en 2013 (Solano and Huizar 2015). Cinco años más tarde, la Ciudad de
México integró la figura de la hipoteca inversa en su Código Civil (ALDF 2018).
Pese a la experiencia internacional y a las legislaciones estatales, así como
estudios previos académicos y de la banca, al día de hoy, ninguna institución
financiera ofrece la hipoteca inversa dentro de su catálogo de servicios. La
principal razón, según (Motoya 2020), es que no existe normatividad federal,
por lo que no se podría poner en práctica en las entidades federativas donde
existe la figura jurídica.
Otras posibles razones para que la hipoteca inversa no sea
ya un instrumento en el mercado financiero mexicano son la proporción de
adultos mayores que son dueños de sus viviendas y la demanda por este tipo de
productos, ya que de acuerdo con Mason y Lee los adultos mayores en México
transfieren sus activos e ingresos a sus hijos y nietos (Unidas 2022).
2.1 Viviendas propias de los Adultos Mayores
En el Estado de México, con datos del Censo de Población y
Vivienda 2020 del INEGI, hay 1.3 millones de personas mayores de 65 años, lo
que representaba 7.4% de la población en la entidad en 2020 y la mayor cantidad
de adultos mayores en la República Mexicana. En la ENVI 2020, se identificaron
618 mil viviendas cuya propiedad recaía en adultos mayores de 65 años, lo que
resulta en que, aproximadamente, 47.5% de los adultos mayores en el Estado de
México eran elegibles para solicitar una hipoteca inversa.
En el caso de la Ciudad de México, se reportaron 1.03
millones de adultos mayores de 65 años que representan 11.2% de la población en
la entidad; lo que la convierte en la entidad del país con el mayor porcentaje
de adultos mayores. En 2020, se identificaron 447 mil viviendas propiedad de
personas de 65 años y más, por tanto, 44% de los adultos mayores en CDMX serían
elegibles para solicitar una hipoteca inversa (INEGI 2021).
3 El caso de CDMX y Edo. de México
Con base en la metodología desarrollada por (Cisternas 2017)
basado en el trabajo de (Booth et al. 2004), se calcula el valor monetario
mensual que podrían obtener los adultos mayores en las dos entidades
federativas contempladas en este estudio dónde, al menos, se ha reconocido la
existencia y utilidad de la hipoteca inversa.
El ejercicio consiste en calcular el valor presente esperado
de la venta de la vivienda, al cual se descuentan los costos asociados con la
ejecución del instrumento, así como los costos relacionados con los seguros y
contribuciones para solicitar una hipoteca inversa. Después, se determina el
valor presente neto de la hipoteca inversa, que permite calcular las
transferencias mensuales que prodían recibir las y los adultos mayores de 65
años.
Para determinar el monto de la hipoteca se considera el
valor de la vivienda, la tasa de interés, la edad y sexo del contratante, el
costo de seguro de la propiedad y las contribuciones.
El valor de la vivienda depende de como el tamaño de la
propiedad, la ubicación, la construcción, entre otros factores (Aldama et al.
2016; Estrada 2017). Se considera el valor promedio de la vivienda, tanto para
la Ciudad de México como para el Estado de México, estimado por la SHF en el
Índice de Precios de la Vivienda en México.
Tasa de interés Es la tasa de interés hipotecaria ordinaria
promedio de once instituciones crediticias en México que potencialmente podrían
ofrecer estos servicios. Entre mayor sea la tasa de interés, las personas
recibirán menores recursos en su hipoteca inversa.
Edad y el sexo del contratante para calcular el periodo
probable que la institución financiera entregará recursos por hipoteca inversa.
Se otorgarán más recursos a personas con mayor edad y menos recursos a mujeres
porque tienen mayor esperanza de vida. Estos datos provienen de las tablas de
vida específicas para México en 2020 (CEPAL 2017).
Costo de seguros y contribuciones Los seguros son requisitos
estándar de las hipotecas, pues el bien inmueble funge como colateral en la
contratación. Los datos de este componente son el promedio de requisitos de
diez instituciones financieras en México para el seguro de daños. Por último,
las contribuciones se refieren a los impuestos relacionados con la tenencia de
la vivienda.
Los resultados del ejercicio se presentan en la Figura 1,
como el monto mensual que los adultos mayores recibirían a través de una
hipoteca inversa por edad al contratar este instrumento. Resalta lo siguiente:
El monto mensual por hipoteca inversa de la CDMX asciende a
26 mil pesos mensuales, mientras que en Estado de México es 8 mil 549 pesos,
debido al mayor valor de la vivienda en CDMX y menores tasas de interés (Cuadro
1).
El monto de hipoteca inversa en CDMX es 52% mayor a la
pensión promedio contributiva y 10 veces mayor que la pensión no contributiva.
El monto de hipoteca inversa en Estado de México es
aproximadamente la mitad de la pensión contributiva y 3.5 veces la pesión no
contributiva.
Entre mayor sea el contratante, mayor es la cantidad que
reciben los adultos mayores mensualmente.
Las mujeres reciben menor mensualidad debido a que viven más
en promedio.
Estas cifras podrían sumarse a las pensiones contributivas y
no contributiva para que los adultos mayores tengan un mejor sustento para la
vejez.
4 Implicaciones de política pública
Este ejercicio es una primera aproximación al potencial que
tendría la hipoteca inversa para convertirse en un quinto pilar del sistema de
pensiones en México. Lo anterior es importante porque el sistema de pensiones
actual enfrenta riesgos de insostenibilidad, ya que para 2023 se gastarán 1.7
billones de pesos en pensiones, equivalentes a 20.4% del gasto neto total y el
90% de este gasto se realiza con gasto corriente, es decir, no tiene una fuente
de financiamiento directa.
Además, la distribución de esta cantidad es desigual, con
aproximadamente 80% de los pensionados con recursos insuficientes para cubrir
servicios de salud y cuidados. La transición demográfica alerta la
precarización de las pensiones y la desigualdad intergeneracional.
La legislación actual presenta dos retos para el
funcionamiento de la hipoteca inversa. En primer lugar, el Código Civil de
Ciudad de México dicta que la hipoteca inversa debe entregar recursos que sean,
por lo menos, equivalentes al 70% del valor del bien raíz al momento de la
contratación, por lo que con las condiciones del mercado actual únicamente
podrían participar las y los adultos mayores de 85 años. Para volver accesible
este instrumento, debería tener tasas de interés más bajas por parte de las
instituciones crediticias; sin embargo, los incentivos para ello son bajos
porque tampoco existe la demanda.
La hipoteca inversa es un mecanismo de desacumulación de
capital que les permitiría ganar liquidez a los adultos mayores en su vejez,
sin poner en riesgo su vivienda y su modo de vida. Los montos de la hipoteca
inversa dependen de la edad, sexo y valor de la propiedad, entre otros
factores, pero en todos los casos suponen un beneficio directo para las y los
adultos mayores que a medida que envejecen, disminuyen sus ingresos. Se trata
de un mecanismo que debe seguir explorándose dado que se espera que las tasas
de reemplazo del sistema de pensiones contributivas sean bajas para las
siguientes generaciones.
Agradezco la colaboración de Francisco Alberto Perez Pacheco
en esta investigación.↩︎
Referencias:
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de http://www.aldf.gob.mx/archivo-0bd3121a0334f53844d2fe92b52fb5a2.pdf.
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Cisternas, E. A. 2017. “Hipoteca Revertida: Un Producto Para
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Estrada, G. D. et al. 2017. “Los Costos de La Expansión
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Obtenido de https://www.inegi.org.mx/programas/envi/2020/.
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