- De
las nuevas propiedades del fideicomiso, destaca el portafolio Filios,
un complejo industrial de 10 propiedades ubicado en Apodaca N.L. con un
valor de $135 millones de dólares, para el cual se requirió de un
crédito sindicado en donde participaron 7 bancos
- Los
márgenes ION y UAFIDA fueron de 88.4% y 78.9%, respectivamente. En
línea con sus objetivo de eficiencia de operación y administración
corporativa.
- Por
cuarto año consecutivo Fibra Mty cumplió y superó su guía de resultados
al distribuir Ps. 1.0684 por CBFI durante el ejercicio
Monterrey, N.L. a 21 de febrero de 2019 – Fibra
Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces
administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del
cuarto trimestre de 2018 (“4T18”). Las cifras presentadas en este
reporte han sido preparadas de conformidad con las Normas
Internacionales de Información Financiera (NIIF, “IFRS” por su
acrónimo en inglés), están expresadas en millones de pesos mexicanos
(Ps.), salvo que se indique lo contrario, y podrían variar por
redondeo. A partir del 1T18 se presentan explicaciones de desempeño
sobre una base comparativa de año anterior y en términos de los mismos
inmuebles.
Resumen de Datos Operativos y Financieros Relevantes (4T18)
- Fibra
Mty cerró el 4T18 con 55 propiedades en su portafolio, incluyendo 18
para uso de oficinas, 31 para uso industrial y 6 para uso comercial.
Vale la pena mencionar que la propiedad Zinc se encuentra en proceso de
construcción y por ende no se incluirá en los indicadores operativos
del presente reporte.
- Al cierre del 4T18, Fibra Mty registró un total de 661,084 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 31 de diciembre de 2018 fue de 97.0%, calculada por ABR.
- La
renta promedio por metro cuadrado fue de US$ 18.4 en oficinas
corporativas, US$ 13.7 en oficinas operativas, US$ 4.5 en naves
industriales y US$ 7.1 en inmuebles comerciales.
- Los ingresos totales alcanzaron Ps. 254.7 millones, 14.3% por encima del 4T17.
- El ingreso operativo neto (“ION”) fue de Ps. 225.3 millones, 14.4% mayor al 4T17.
- La UAFIDA del 4T18 alcanzó Ps. 200.9 millones, 13.4% por encima del 4T17.
- Los
márgenes ION y UAFIDA del 4T18 fueron de 88.4% y 78.9%,
respectivamente. En comparación al 4T17, el ION se mantuvo en línea y
la UAFIDA disminuyó 60 puntos base. Si aislamos los gastos no
recurrentes por evaluación de proyectos de adquisición no concretados y
por nuevas regulaciones de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores,
ambos explicados a mayor detalle en la sección de gastos de
administración, el margen UAFIDA hubiera sido de 79.7%, 20 puntos base
mayor al reportado en el 4T17.
- El
4T18 reflejó resultados operativos y administrativos positivos,
consistentes con la evolución del plan de negocios de FibraMty,
incluyendo la adquisición más importante que se ha realizado desde la
Oferta Pública Inicial. Por otro lado, se realizaron algunos cargos
extraordinarios, así como condiciones coyunturales relacionadas con el
financiamiento de la adquisición del portafolio Filios, que redujeron
el flujo para distribuir.
- El
flujo de Operación (“FFO”) fue de Ps. 175.0 millones, 1.1% por encima
del 4T17, mientras que el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se
situó en Ps. 166.8 millones, 0.6% por encima del 4T17.
- Como
resultado de la operación del 4T18, Fibra Mty distribuirá a sus
tenedores Ps. 166.8 millones, equivalente a Ps. 0.262 por CBFI. Durante
el ejercicio 2018 Fibra Mty distribuyó Ps. 1.0684 por CBFI, por encima
de la guía publicada en el reporte del 4T17, representando un
rendimiento anualizado de 8.5% respecto al precio de Ps. 12.60 por CBFI
al cierre del año 2017.
- El
pasado 11 de febrero, el Comité Técnico aprobó una guía de
distribución de entre Ps. 1.05 - 1.07 y Ps 1.07 - 1.09 por CBFI,
considerando un tipo de cambio entre Ps. 19.00-19.49 y Ps. 19.50-20.00,
respectivamente. Esta estimación no considera adquisiciones
adicionales, únicamente considera crecimiento orgánico.
Indicadores operativos:
Indicadores financieros, en miles de pesos
Indicadores financieros, por CFBI:
Estados financieros:
Eventos relevantes
- El
3 de octubre de 2018, Fibra Mty realizó la adquisición del inmueble
Patria, un edificio nuevo de oficinas de 9 niveles con un ABR de
aproximadamente 7,970 m2, construido sobre un terreno de aproximadamente
2,660 m2 de superficie localizado en el municipio de Zapopan de la
Ciudad de Guadalajara, Jalisco, que será ocupado por diferentes
empresas del sector privado.
La
liquidación de la transacción ha sido pactada de manera progresiva,
de tal forma que Fibra Mty adquirió el 100% del ABR total del edificio
al momento de la firma de la operación, sin embargo, únicamente
liquidó la parte del precio asociada a los espacios que cuentan con
contratos de arrendamiento vigentes y generando ingresos por renta. La
liquidación del precio del ABR remanente asociada a espacios vacantes
se llevará a cabo una vez que dichos espacios cuenten con contratos de
arrendamiento vigentes y generando ingresos por renta, o dentro de 12
meses contados a partir de la fecha de adquisición, lo que suceda
primero.
El
desembolso inicial fue por un monto de Ps. 250.6 millones más el
Impuesto al Valor Agregado correspondiente a las construcciones, y otros
impuestos y gastos de adquisición, y fue liquidado en su totalidad
mediante un pago en efectivo. Se espera que los contratos de
arrendamiento correspondientes a este primer pago generen un ION
estimado de Ps. 21.6 millones durante los doce meses posteriores a la
adquisición y un ION adicional de Ps. 1.7 millones a partir del segundo
año debido a periodos de gracia de ciertos contratos de arrendamiento.
- El
16 de octubre de 2018, la Asamblea Ordinaria de Tenedores de CBFIs,
aprobó llevar a cabo una segunda oferta pública de CBFIs al amparo del
programa multivalor para la emisión y colocación de CBFIs y
certificados bursátiles fiduciarios de largo plazo (CEBUREs) como
emisor recurrente, por un monto de hasta Ps. 4,025,000, el cual,
considerando un precio mínimo de $12.50 pesos por CBFI, representaría
un número total de hasta 280,000,000 de CBFIs sin incluir la opción de
sobreasignación, y de hasta 322,000,000 de CBFIs incluyendo la opción
de sobreasignación.
- El
31 de octubre de 2018, Fibra Mty anunció la decisión de diferir
nuevamente la segunda oferta pública de CBFIs al amparo del programa
multivalor primordialmente por las condiciones de mercado en México.
Una vez que el entorno y condiciones de mercado sean más favorables, y
en caso de ser conveniente conforme a los intereses de Fibra Mty y sus
inversionistas, la administración reconsiderará dicha oferta y
colocación de CBFIs.
- Con
el objetivo de contar con recursos para la adquisición de nuevas
propiedades y otros propósitos corporativos generales, el 11 de
diciembre de 2018, Fibra Mty anunció que concretó satisfactoriamente
la celebración de una operación de crédito sindicada por un monto
total de US$ 150 millones de dólares a una tasa variable LIBOR 1 mes,
más una sobretasa de 2.25%, con vigencia de 5 años más un año
adicional a opción de Fibra Mty, amortizaciones de principal a partir
del 15 de enero de 2021 y pagos mensuales de intereses a partir de la
primera disposición.
- El
18 de diciembre de 2018, Fibra Mty concretó el acuerdo alcanzado con
Whirlpool Corporation (NYSE: WHR) para la compra y arrendamiento
simultáneo (sale and leaseback) de su complejo industrial en Apodaca, el cual fue denominado por Fibra Mty como portafolio Filios.
Filios
consiste en cinco lotes de terreno que en su conjunto representan una
superficie total de 384,451 m2 aproximadamente, localizados en el
municipio de Apodaca, N.L., uno de los principales corredores
industriales del país. Dentro de dicho terreno se encuentran 10
edificios principales que comprenden plantas de manufactura, centros de
distribución, edificios de oficina y algunas construcciones accesorias,
que en su conjunto representan un ABR de 148,580 m2.
El
monto acordado de la transacción fue de US$ 135 millones, más el
impuesto al valor agregado correspondiente a las construcciones, y otros
impuestos y gastos de adquisición, y fue liquidado mediante un pago en
efectivo. Se espera que el contrato de arrendamiento genere un ION de
US$ 11.13 millones durante los doce meses posteriores a la adquisición.
Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty:
“Culminamos
el cuarto año de operaciones y nos sentimos muy orgullosos de
mencionar que Fibra Mty continúa en su posición como referente en
estándares de gobierno corporativo, prudencia administrativa e
indicadores de rentabilidad en la industria. Durante el 2018, logramos
superar las métricas que nos fijó nuestro Comité Técnico en cuanto a
márgenes operativos y administrativos, así como en cuanto a las
distribuciones de efectivo otorgadas a nuestros inversionistas.
En
términos anuales, nuestros márgenes ION y UAFIDA se ubicaron en 88.3%
y 78.8%, aumentando en 120 y 70 puntos base, respectivamente, en
comparación a lo observado en 2017. Lo anterior, impulsado por
incremento en los ingresos totales, así como por el beneficio otorgado
por las economías de escala en términos operativos y administrativos.
En cuanto a la guía de resultados que publicamos a principios de año,
con un rango de Ps. 1.04 a Ps. 1.05 pesos por CBFI, por cuarto año
consecutivo cumplimos y superamos esta métrica al obtener Ps. 1.0684
por CBFI, lo cual nos sigue posicionando como una de las Fibras más
rentables del mercado desde nuestro inicio de operaciones.
Uno
de los pilares de la estrategia de Fibra Mty es mantener una estructura
sana en nuestro balance, por ende, la flexibilidad financiera es un
atributo que consideramos clave en nuestra organización. Dicha
flexibilidad rindió importantes frutos para poder realizar la
transacción del portafolio Filios por un monto de US$ 135 millones que,
debido a la naturaleza del inquilino y a las condiciones del contrato,
podemos considerarla como la operación más relevante que hemos
realizado desde la Oferta Pública Inicial. Vale la pena mencionar que,
considerando las transacciones efectuadas en el año, continuamos en
línea con nuestro programa 20/20 en el que nos propusimos llegar a Ps.
20 mil millones de pesos en activos para el cierre del año 2020.
Filios
fue liquidada en su mayor parte con los recursos obtenidos de un
crédito sindicado en el que participaron siete bancos. Dicha operación
tuvo una importante aceptación por la comunidad bancaria, lo cual
refleja tanto el reconocimiento de la administración de Fibra Mty como
del perfil de su portafolio.
Quisiera
concluir hablando de los principales atributos de Fibra Mty, un
vehículo de inversión que ofrece: i) un ingreso recurrente respaldado
por empresas corporativas; ii) una inversión soportada por un
portafolio de propiedades de buena calidad y; iii) una administración
estructurada con las mejores prácticas internacionales de gobierno
corporativo, atributos que hacen de nuestra fibra una alternativa de
inversión interesante bajo el entorno actual.
Esperamos
para el 2019 mantener el cumplimiento de nuestras promesas y continuar
nuestro compromiso con redefinir la rentabilidad inmobiliaria en México”.
