Al Igual que las REITs (Real Estate Investment Trusts) en Estados Unidos durante los últimos 60 años, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) han crecido exponencialmente desde su entrada a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en el año 2011, obteniendo actualmente un total de recursos por $176,501 millones de pesos para financiar la integración y compra de portafolios inmobiliarios en el país. Hoy en día, las FIBRAs representan más del 4% estimado de la renta variable nacional, así como el 4.5% del PIB Nacional con más de 27 mil millones de pesos. De igual manera, este nuevo modelo de inversión ha hecho posible el desarrollo de proyectos inmobiliarios de gran escala. Actualmente en nuestro país existen 16 FIBRAs inmobiliarias destinadas a recabar y distribuir dividendos de las rentas de diversos sectores, tales como industrial, oficinas, centros comerciales, hoteles, educativo, auto almacenamiento e incluso en el sector agropecuario. Aunque de acuerdo con especialistas el espacio entre algunas de las FIBRAs se redujo por la venta de activos en ese segmento inmobiliario, la realidad es que con el boom del nearshoring el Área Bruta Rentable (ABR) de parques, naves y edificios industriales va en aumento entre las FIBRAs. La oportunidad de crecimiento y la atracción de empresas extranjeras, principalmente de origen asiático, es exponencial. La mayoría de las FIBRAs industriales tienen ubicaciones diversificadas en la zona norte del país, cerca de la frontera con Estados Unidos.
Del primer trimestre de 2022 al mismo periodo de este año, los FIBRAs se extendieron cerca de un 1 millón de metros cuadrados (m²) de área bruta rentable (ABR) industrial, de acuerdo con sus reportes financieros en las bolsas de valores.
Actualmente, el mercado accionario de nuestro país cuenta con 16 Fibras listadas, de las cuales Fibra Uno (Funo), Prologis, Terrafina, Macquarie, Fibra MTY, Nova, Plus y Upsite poseen propiedades en arrendamiento para uso industrial, de acuerdo a los datos publicados por AMEFIBRA.
También podemos ver que de enero a marzo de este año, los fibras reportaron un total de 18.8 millones de m² de ABR, en contraste a los cerca de 17.9 millones de m² de espacio rentable del primer trimestre del 2022, lo que representa un aumento de 5.16% que equivale a 923,156 metros cuadrados.
Fibra MTY, por ejemplo, duplicó su portafolio en un año, al pasar de 35 inmuebles a 78; su área rentable creció a casi 1.4 millones de m2, de 591,986 m2 que poseía, creció un equivalente a 132 por ciento. Este fideicomiso realizó en marzo de este año, su segunda adquisición inmobiliaria industrial más grande del país, con una inversión de 662 millones de dólares al comprar a Finsa, un desarrollador de bienes raíces industriales, su portafolio Zeus de 46 inmuebles y un total de 822,052 metros cuadrados de espacio rentable.
Por su parte, Fibra Uno (Funo), considerado el fideicomiso inmobiliario más grande de América latina, que cuenta con un total de 10 millones 990,000 m2 de ABR, reportó una aumento en sus propiedades del segmento industrial para el primer cuatrimestre de 2023 con más de 6 millones de m2 de ABR, en comparación a los 3.4 millones que reportó a fines del 2022.
Las FIBRAs como Prologis y Terrafina tienen 4 millones de m2 de espacio industrial y casi 3.7 millones de m2 respectivamente, colocándose como el segundo y tercer fideicomiso de bienes raíces más grandes del sector. Lo anterior para satisfacer la demanda de espacios industriales generados por el nearshoring.
Prologis está presente en seis mercados inmobiliarios del país desde el año 2014: Ciudad de México, Monterrey, Juárez y Tijuana. Terrafina por su parte tiene mayor presencia en Chihuahua.
Fibra Macquarie reportó al cierre de su cuarto cuatrimestre de 2022 ganancias por 947,100 millones de pesos, 3.18% más que el año anterior que cerró en 917,900 millones. El portafolio de la fibra se divide en dos segmentos el industrial y comercial 87% y 13% respectivamente. Su tasa de ocupación total cerró en el último cuatrimestre del año anterior en 96.8%. La tasa de ocupación comercial fue de 90.9%, mientras que la industrial fue de 97.6%.
Así mismo, Fibra Nova se vio muy beneficiada por el nearshoring, pues en 2022 entregaron 106 mil metros cuadrados extras de área bruta rentable. Informó que se encuentra desarrollando un parque industrial en Ciudad Juárez para aprovechar la demanda de estos espacios en el norte del país. En el último cuatrimestre de 2022 la Fibra reportó ganancias de 256 millones de pesos, 13.3% superior al cuatrimestre de 2021.
Retos y expectativas de urbanización para los fideicomisos
Es una realidad que la mayoría de las FIBRAs industriales tienen ubicaciones diversificadas en la zona norte, centro y el bajío de México. Ahora, los retos y expectativas son seguir urbanizando las nuevas zonas que se están generando así como las existentes, con mayor infraestructura y servicios que integren a las comunidades.
De acuerdo con datos de la firma inmobiliaria CBRE se espera una demanda de por lo menos 2.3 millones de metros cuadrados de espacios industriales, con lo que se podría captar la potencial demanda de inversión que el nearshoring requerirá para el desarrollo de este tipo de espacios,
México captura actualmente solo el 3% de ABR del mercado industrial de China, así que con la entrada de inversión, se duplicaría su mercado inmobiliario industrial que hoy tiene alrededor de 650 millones de pies cuadrados.
En momentos en que aún está presente la incertidumbre con respecto al crecimiento económico del país, la entrada del nearshoring y el continúo desarrollo del sector inmobiliario, las FIBRAs son actualmente uno de los vehículos de financiamiento más seguros y atractivos para los inversionistas nacionales o extranjeros.
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