Reiteramos
recomendación de Venta; el Precio Objetivo a 12 meses aumenta a P$13.20 por
CBFI (RTE de -4%) por los sólidos resultados del 4T16 y las reducciones de
estimados del capex y de la deuda neta. Aumentamos nuestro PO a 12 meses de
Fibra Hotel (FIHO) a P$13.20 (de P$12.50 anteriormente) por Certificado
Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI), después de incluir el EBITDA del 4T16
superior a lo esperado e incorporar la decisión de la administración de
posponer su plan de desarrollo de 2018. Con un RTE de -4% a nuestro PO a 12
meses revisado, y con un alto múltiplo VC/EBITDA de 12x (2017E), reiteramos
nuestra recomendación de Venta (3) de las acciones de FIHO.
El
EBITDA del 4T16 superior a lo esperado resulta en un aumento de 5% del EBITDA
proyectado para 2017. Tras los sólidos resultados de FIHO en el 4T16 y el
margen EBITDA superior a lo proyectado (ver el reporte Fibra Hotel - 4T16:
EBITDA +45% anual, 7% superior a nuestro estimado; la mayor tarifa diaria
promedio (ADR) resulta en unos ingresos por habitación disponible (RevPar)
superiores a lo esperado y en una expansión del margen, publicado el 28 de
febrero), aumentamos en 5% nuestra proyección del EBITDA para 2017 a P$875
millones. (Ver la Figura 1).
La
suspensión indefinida de proyectos en desarrollo para 2018 aumenta la valuación
bajo la metodología de flujos de efectivo descontados por el menor capex y la
reducción de la deuda neta. Nuestra valuación de flujos de efectivo descontados
se benefició de la exclusión de más de P$1,000 millones en capex de desarrollo
proyectado para 2018, después de que la administración decidiera suspender
estos proyectos para mantener niveles saludables de apalancamiento en un
entorno difícil, una estrategia que nos parece acertada. Como consecuencia,
reducimos considerablemente nuestros estimados de capex y deuda neta para
2018.
A
su vez, la menor deuda reduce los gastos por intereses e impulsa el crecimiento
de las utilidades; nuestros estimados actuales de los fondos ajustados de
operaciones (AFFO) para 2017 ahora están en línea con las metas de la
administración. Nuestro nuevo estimado de los AFFO/acción de P$1.24 (+24%
anual) proyectados para 2017 están ahora en línea con la meta de un aumento de
25% anual de FIHO.
Caso
Optimista vs. Caso Pesimista. Nuestro caso optimista contempla un EBITDA de
FIHO proyectado para 2017 12% superior y una valuación de P$17.90 (+19% vs. el
último cierre), mientras que nuestro caso Pesimista proyecta un EBITDA para
2017 11% inferior y una valuación de P$9.70 (-35% vs. el último cierre).
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