Con los resultados logrados durante la primera mitad del año, Fibra Mty estima lograr su guía de resultados para el 2025, ofreciendo un rendimiento atractivo para sus inversionistas en medio de la incertidumbre. La FIBRA dirigida por Jorge Avalos Carpinteiro continúa fortaleciendo su posición en el sector inmobiliario industrial, con la adquisición de una nave de 82,251 m² en León, completamente arrendada a Mercado Libre, y la integración de dos propiedades adicionales del portafolio “Batach”, por un total de 73.4 mdd. Fibra Mty está lista para capturar oportunidades con un balance sólido y un pipeline de adquisiciones que supera los 850 millones de dólares, con 90 propiedades industriales en análisis en mercados estratégicos como Monterrey, Ciudad Juárez, Chihuahua y el Bajío.
Monterrey, Nuevo León– Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del segundo trimestre de 2025 (“2T25”). Comentarios Destacados del periodo: El 9 de abril Fibra Mty concretó y liquidó la adquisición de una propiedad industrial con un área bruta rentable (“ABR”) de 82,251 metros cuadrados 100% ocupada por Mercado Libre en León, Guanajuato por US$ 106 millones. Con esta transacción Mercado Libre se posiciona como el inquilino más relevante del portafolio industrial. Al 30 de junio, Fibra Mty cuenta con activos totales de Ps. 43,814.6 millones. Los cuales se conforman principalmente por Ps. 4,136.0 millones en efectivo y equivalentes de efectivo y Ps. 37,963.7 millones en propiedades de inversión. Al cierre del 2T25, el nivel de endeudamiento se ubicó en 26.0%, prácticamente en línea con el 25.9% registrado al cierre de 2024. Considerando el efectivo disponible y la capacidad de endeudamiento al cierre del 2T25, Fibra Mty tiene la posibilidad de invertir una cantidad de alrededor de US$ 500 millones en el sector industrial sin sobrepasar su nivel de endeudamiento objetivo del 35%. Fibra Mty cerró el 2T25 con 118 propiedades en su portafolio, incluyendo 94 para uso industrial, 18 para uso de oficinas, y 6 para uso comercial. El ABR ascendió a 1,990,266 m2 con una tasa de ocupación de 95.4%, calculada por ABR. Adicionalmente, la reserva territorial se mantuvo en un total de 912,546 m2. La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$6.2 en naves industriales, US$20.0 en oficinas corporativas, US$16.4 en oficinas operativas y US$8.6 en inmuebles comerciales. Los ingresos totales alcanzaron Ps. 845.2 millones, 34.9% por encima del 2T24. El Ingreso Operativo Neto (“ION”) del total del portafolio fue de Ps. 767.0 millones, 36.6% mayor al 2T24. Por otro lado, el ION mismas propiedades ascendió a Ps. 644.1 millones, 17.1% superior al mismo trimestre del año anterior. La utilidad antes de financieros, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (“UAFIDA”) del 2T25 alcanzó Ps. 702.7 millones, 36.8% por encima del 2T24. Los márgenes ION y UAFIDA del 2T25 fueron de 90.7% y 83.1%, respectivamente, 70 y 10 puntos base por encima de los márgenes objetivo de 90% y 83%, respectivamente. El Flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 653.4 millones y Ps. 629.7 millones, respectivamente, 8.4% y 7.5% por encima del 2T24. La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 2T25, ascenderá a Ps. 629.7 millones, equivalentes a Ps. 0.259 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación al 30 de junio de 2025. La distribución del 2T25 representa un rendimiento anualizado del 8.8% respecto al precio de Ps.11.77 por CBFI al inicio del 2T25.
Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty "Es mucho mejor comprar una empresa extraordinaria a un precio razonable que una empresa razonable a un precio extraordinario." – Warren Buffett Me da gusto compartir las principales actualizaciones correspondientes al segundo trimestre del año. A seis meses de iniciado el 2025, me enorgullece confirmar que, con base en nuestras estimaciones, estamos bien encaminados para cumplir, una vez más, con nuestra guía de resultados anual. En cuanto al desempeño operativo, durante el segundo trimestre se entregaron aproximadamente 18,200 m² de Área Bruta Rentable (ABR) ya estabilizados, correspondientes a una expansión industrial en Saltillo. Adicionalmente, avanzamos en negociaciones para desarrollar 43,400 m² adicionales en Monterrey y Saltillo, con inicios programados para la segunda mitad del año. De este total, aproximadamente 36,000 m² ya contarían con contratos de arrendamiento firmados. En el segmento de oficinas, la ocupación aumentó 390 puntos base respecto al trimestre anterior, alcanzando 76.9% al 30 de junio de 2025. Este incremento se debe, en gran medida, a un nuevo contrato de arrendamiento por cerca de 7,000 m² en un inmueble ubicado en Monterrey. Esta transacción no sólo superó el volumen de arrendamientos registrados durante el primer trimestre en dicho mercado, sino que representa la operación individual más relevante desde el inicio de la pandemia. Es importante destacar que el contrato fue celebrado con un inquilino ya presente en nuestro portafolio industrial, lo que refleja la solidez de nuestras relaciones comerciales y la calidad del servicio que ofrecemos. La creciente demanda por nuestros espacios en este segmento nos permite anticipar una ocupación superior al 80% en el corto plazo. En materia de adquisiciones, el 9 de abril concretamos la compra de una propiedad industrial de 82,251 m² en León, Guanajuato, completamente arrendada a Mercado Libre (ahora nuestro inquilino más relevante en el portafolio industrial). Esta operación fortalece nuestra relación con uno de los principales actores del comercio electrónico en América Latina y refuerza nuestra presencia en el Bajío con un activo logístico de alta calidad, arrendado en dólares y con estabilidad contractual de largo plazo. Adicionalmente, el pasado 15 de julio de 2025, concluimos la adquisición de las dos últimas naves del portafolio “Batach” por US$73.4 millones. Ambas naves fueron recientemente terminadas y ya se encuentran 100% ocupadas y generando ingresos, lo cual mejora el perfil de edad promedio del portafolio sin comprometer la visibilidad de los flujos de efectivo ni asumir riesgos adicionales de comercialización. Actualmente, y una vez consideradas las transacciones mencionadas anteriormente, nuestro pipeline de adquisiciones supera los US$850 millones, abarcando 90 propiedades industriales que suman cerca de 1 millón de m² de ABR. Estas oportunidades se encuentran en distintas etapas de análisis y negociación en mercados clave como Monterrey, Ciudad Juárez, Chihuahua y el Bajío. La amplitud de este portafolio potencial, junto con nuestra sólida posición financiera, nos permite actuar con agilidad y enfoque estratégico para seguir generando valor para nuestros inversionistas. Con el objetivo de mantener una adecuada flexibilidad financiera, añadimos aproximadamente US$110 millones en líneas de crédito disponibles, además del efectivo en caja y los recursos potenciales provenientes de desinversiones de activos no estratégicos. En este sentido, y en línea con nuestra estrategia de depuración del portafolio, al 30 de junio de 2025 presentamos dos propiedades de oficinas clasificadas como disponibles para la venta por más de Ps. 740 millones, incluyendo el inmueble Fortaleza cuya venta fue concluida el pasado 16 de julio de 2025. Adicionalmente, contamos con ofertas por más de Ps. 1,400 millones, principalmente relacionadas con propiedades del sector oficinas. De materializarse la totalidad de estas operaciones, tendríamos cerca de Ps. 2,140 millones adicionales para utilizar en nuevas inversiones. Por último, me complace compartir que el Instituto Mexicano de Ejecutivos de Finanzas (IMEF) y Mujeres en Finanzas (MEF) otorgaron a Fibra Mty el Premio Equidad de Género, reconociendo nuestro compromiso con la promoción de la equidad mediante políticas que favorecen el desarrollo profesional de las mujeres en un entorno incluyente. |
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