INTERCAM BANCO. OPINIÓN ANÁLISIS. Renta Variable. Reporte 1T23. Fmty. Aquí se marca el antes y después de Zeus Recomendación Precio Teórico COMPRA $14.50

Contando la adquisición que fue realizada el 29 de marzo, Fibra Mty cerró este
trimestre con 103 propiedades (19 oficinas, 78 industriales y 6 comerciales).
Esto representó un ABR de 1’599,848 m 2 con una ocupación de 94.6%, mayor
al año pasado. Esperamos que la ocupación suba conforme se recupere Oficinas.
Los ingresos totales cayeron ligeramente -0.7% anual, en línea con nuestro
estimado (-1.4%e). También, el NOI bajó -2.7% (vs -5.8%e) con un margen de
88.7%. Las caídas se debieron a la apreciación del peso. El AFFO aumentó
+44.3% gracias a más ingresos financieros derivados del efectivo ocioso. El
margen AFFO fue de 92.9%, un nivel extraordinario.
Finalmente, durante el 1T23, Fmty distribuyó anticipadamente $0.256 por
CBFI, una tasa anualizada de 8.4% respecto al precio actual, debajo del bono a
10 años. Con la adquisición, esperamos que el dividendo aumente por mayor flujo.
Las emisiones de capital aligeraron el apalancamiento
Nos sorprende que, después de una adquisición que duplicó su negocio, la
situación financiera sea sólida y sin presión. Su apalancamiento (LTV 37.1%)
no representa un gran peligro y prevemos que bajará en los próximos meses. Su
ICD es de 5.4x ya que sobró efectivo de la compra por un tipo de cambio más bajo.
Tenemos buenas expectativas y nos gusta la Fibra
Fibra Mty tiene una oportunidad de oro para demostrar que valen más de lo
que cuenta el mercado. Tan solo el realizar una adquisición de este tamaño sin
tanto problema, en tiempo récord y con todas las fuentes de financiamiento (deuda
y capital) dispuestas y confiadas de la administración, para nosotros es una
muestra del valor. Si bien en estos momentos los dividendos no son atractivos
porque la tasa de referencia está en 11.25%, en el mediano y largo plazo estas
bajarán y Fmty seguirá originando buenos flujos y distribuyendo dividendos
constantes y crecientes. Además, su portafolio cuenta con buena exposición
diversificada a Nearshoring, posicionándose como una de las Fibras Industriales
que mejor se beneficiará de este fenómeno.
La Fibra mostró resultados en línea con nuestros estimados que veían un
trimestre un poco por debajo del 1T22. Así, el fideicomiso tuvo un reporte neutro
con base en: 1) menores resultados por la apreciación del peso; 2) portafolio
comercial e industrial a tope; 3) buenos y constantes dividendos; 4) crecimiento en
FFO y AFFO; y 5) la adquisición de Zeus. De esta manera, nos gusta Fibra Mty y
creemos que esta compra les ayudará a dar el salto de valor que han buscado, así
como demostrar que son capaces de dirigir una compañía mucho más grande.
Además, tienen una posición privilegiada para aprovechar el Nearshoring. Por
esto, reiteramos COMPRA con un precio de $14.50 por CBFI.
Asimismo, emitieron su Guía 2023 donde proyectan un dividendo alrededor de
$0.9535 por CBFI, dependiendo del tipo de cambio. Asimismo, se plantearon
objetivos como elevar la ocupación de oficinas. Por estas razones, reiteramos
COMPRA con un precio de $14.50 por acción.