Tras
reportar ayer jueves sus resultados del 4T16, los cuales estuvieron en línea
con nuestros estimados (ver nuestro reporte Fibra Uno - 3T16: Ingresos y NOI en
línea con lo estimado; utilidades por encima debido a las mayores ganancias no
monetarias, publicado hoy viernes), Fibra Uno (FUNO) llevó a cabo hoy viernes
su conferencia telefónica con la administración para comentar sus principales
conclusiones. La administración reiteró su optimismo sobre los fundamentales de
todos los segmentos de propiedades inmobiliarias y mostró un gran entusiasmo
por su portafolio de proyectos y desarrollos. Entre los participantes se
encontraban Andre El-Mann (director general), Gonzalo Robina (director gerente
adjunto), Gerardo Vargas (vicepresidente de finanzas) y Jorge Pigeon (de
relaciones con inversionistas). Estas fueron las principales conclusiones:
Sólido
crecimiento anual de las rentas mismas tiendas en todos los sectores. La
administración subrayó que el total de las rentas mismas tiendas aumentó 9%
anual (Oficinas +13%, Industrial +10% y Comercial +7%). En general, la mayoría
del aumento se debió a la renovación de contratos por encima de las tasas de
inflación (especialmente en el segmento Comercial) y el resto a la depreciación
del peso (principalmente se vio beneficiado el sector de Oficinas).
La
apreciación, más que las utilidades, impulsa a FUNO. La administración enfatizó
su consistente enfoque en ubicación, calidad de activos, composición de
arrendatarios, etc., en lugar de en las utilidades del próximo trimestre, una
estrategia que ha hecho que la apreciación del portafolio en los últimos años
sea muy superior al crecimiento del flujo de operación en un amplio margen
(FFO; 1.8x en el ejemplo escogido por la administración) en los años recientes.
FUNO espera que continúe la apreciación de las propiedades en los próximos
trimestres, a medida que siguen subiendo los precios de los terrenos y los
costos de reemplazo y, como consecuencia, las rentas.
Proyectos
de fusiones y adquisiciones. La mayoría de las adquisiciones de FUNO a finales
de 2016 incluyeron varias propiedades a desarrollar, bajo construcción, o en
fase de expansión, las cuales se pagarían e incorporarían al portafolio
consolidado una vez que alcancen la estabilización. FUNO indicó durante la
conferencia telefónica que sigue negociando las condiciones del pago de algunas
de estas transacciones, pero que continúa comprometida a mantener el reparto
original de la financiación (efectivo / deuda / capital).
Recompras.
Aunque desde el punto de vista financiero las recompras tienen actualmente
sentido para FUNO, la compañía reiteró su objetivo e intención de centrarse en
inversiones inmobiliarias. Como consecuencia, aunque FUNO puede recomprar
acciones actualmente, no garantiza que lo seguirá haciendo, ya que en su
opinión, no se trata de la mejor inversión a largo plazo.
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